Nutzniessung & Erbrecht: Wem gehört das Haus?
Als Nutzniesser können Sie Ihr Haus auf Ihre Kinder übertragen, dieses aber weiter bewohnen oder vermieten. Wie kommt die Nutzniessung zustande und was ist der Unterschied zu einem Wohnrecht? Comparis liefert Antworten.
30.06.2022
iStock / Westersoe
1. Was bedeutet Nutzniessung?
Mit einer Nutzniessung erhalten Sie das Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen und Erträge daraus zu behalten. Das Recht greift bei Wertobjekten oder Wertpapieren – etwa bei Fahrzeugen, Maschinen oder Aktien.
In der Praxis steht das Nutzniessungsrecht oft im Zusammenhang mit Wohneigentum in der Familie: Nutzniessende eines Hauses dürfen im Gebäude wohnen, dieses vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Die berechtigte Person hat aber Pflichten: Sie muss den Werterhalt der Immobilie sichern und für den regelmässigen Unterhalt, allfällige Hypothekarzinsen und die Steuern aufkommen. Sie darf das Haus und dessen Aussenbereich nicht wesentlich verändern. Zudem darf sie eine zusätzliche Hypothek nur im Einvernehmen mit dem Eigentümer aufnehmen.
Ein älteres Ehepaar wohnt im eigenen Haus und vermietet einen Teilbereich. Stirbt ein Ehepartner, erben die gemeinsamen Kinder einen Teil des Hauses. Die Nachkommen könnten auf eine Erbauszahlung bestehen, was einen Verkauf des Hauses erfordern würde.
Das Ehepaar sorgt vor: Beide räumen dem anderen im Testament ein Nutzniessungsrecht ein. So darf im Todesfall die überlebende Person weiter im Haus wohnen und die Mieteinnahmen behalten.
Ein betagtes Ehepaar hat zwei erwachsene Kinder und wohnt in einer Eigentumswohnung. Die Ehepartner befürchten, dass sie in einigen Jahren für die Bezahlung von Pflegekosten ihr Haus verkaufen müssten.
Das Paar überträgt die Wohnung vorzeitig auf die Nachkommen – in Verbindung mit einem Nutzniessungsrecht. Das Paar kann nun für die Bezahlung allfälliger hoher Pflegekosten gerichtlich nicht zu einem Hausverkauf angehalten werden. Die Ehepartner dürfen beide weiter in der Wohnung leben und mögliche Mieteinnahmen behalten. Das gilt in der Regel auch dann, wenn das Paar pflegebedürftig oder urteilsunfähig wird.
Ferner ist dabei die sogenannte Verwandtenunterstützungspflicht zu berücksichtigen: Gutsituierte Nachkommen können zur Unterstützung bedürftiger Eltern verpflichtet werden. Das gilt auch bei bestehendem Nutzniessungsrecht.
2. Wie kommt die Nutzniessung zustande?
Das Nutzniessungsrecht kommt wie folgt zustande: durch Einräumung des Rechts unter Lebenden, durch Testament oder Erbvertrag oder durch sogenannten Anspruch auf Zuweisung.
Die Eigentümerschaft kann ein Nutzniessungsrecht mit den künftig Berechtigten vertraglich vereinbaren. Dabei gilt: Bei Immobilien wird das Recht erst nach öffentlicher Beurkundung des Vertrags und nach Eintrag ins Grundbuch wirksam.
Mittels Testament oder Erbvertrag können Erblasser ihrem Ehepartner oder einer anderen Person das Nutzniessungsrecht im Rahmen des frei verfügbaren Teils der Erbschaft einräumen. Das ist jener Erbteil, der nicht durch Pflichtteile geschützt ist.
Nutzniessung auf das Erbe der Nachkommen
Eheleute können die Nutzniessung dem Erbrecht zufolge auch auf das Erbe anwenden, das den Nachkommen zusteht. Dadurch erhöht sich der Anteil der Nachkommen am Erbe. Sie erhalten bei dieser Lösung automatisch die Hälfte der gesamten Erbmasse – allerdings belegt mit einer Nutzniessung. Der übliche Pflichtteil für die Nachkommen beträgt ohne Nutzniessungsrecht lediglich ein Viertel.
Im Todesfall kann der überlebende Ehepartner Anspruch auf Zuweisung einer Nutzniessung am hinterlassenen Wohneigentum erheben. Das Gericht bestimmt darüber, ob die Zuweisung erfolgt. Der Erblasser kann diese Option mittels Testament oder Ehevertrag vor dem Tod ausschliessen.
3. Was muss ich als Nutzniesser einer Immobilie bezahlen?
Nutzniessende Personen müssen für Folgendes aufkommen:
Regelmässige Kosten: Dazu gehören etwa Heiz- und Stromkosten, Hypothekarzinsen und Prämien für die Gebäudeversicherung.
Steuern: Sie zahlen auf das Haus Vermögenssteuer und müssen den Eigenmietwert oder Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. In einigen Kantonen muss die Nutzniesserschaft zudem die kantonal geregelte Liegenschaftssteuer entrichten.
Gewöhnlicher Unterhalt der Immobilie
Für grössere Investitionen – wie etwa für den Ersatz einer Heizung – muss in der Regel die Eigentümerschaft aufkommen.
4. Wie erlischt das Nutzniessungsrecht?
Laut Zivilgesetzbuch erlischt das Recht mit dem Tod der berechtigten Person oder nach einer Höchstdauer von 100 Jahren. Berechtigte können auch einen Verzichtsvertrag unterschreiben und ihr Recht aus dem Grundbuch löschen lassen.
Was passiert, wenn die berechtigte Person – etwa aufgrund von Demenz – urteilsunfähig wird? In der Regel bleibt das Recht auch dann bestehen. Eine Löschung ist nur möglich, wenn das Nutzniessungsrecht durch Vertrag oder Willenserklärung an die Urteilsfähigkeit der berechtigten Person gebunden ist.
5. Nutzniessung Immobilie: Was sind die Unterschiede zum Wohnrecht?
Sowohl mit einer Nutzniessung als auch mit einem Wohnrecht ist in der Schweiz sichergestellt, dass Sie als begünstigte Person weiterhin im Gebäude wohnen dürfen.
Was sind also die Unterschiede? Zusammengefasst haben Nutzniessende mehr Rechte, aber auch mehr Pflichten im Zusammenhang mit dem ihnen anvertrauten Wohnobjekt.
| Nutzniessung | Wohnrecht | |
|---|---|---|
| Welche Nutzungsrechte habe ich? | Sie dürfen kostenlos im Haus wohnen oder das Haus vermieten. Die Mieteinnahmen gehören Ihnen. | Sie dürfen kostenlos im Haus wohnen. |
| Für welche Kosten muss ich aufkommen? | Nebenkosten, Hypothekarzinsen, Versicherung, gewöhnlicher Unterhalt | Gewöhnlicher Unterhalt |
| Was muss ich versteuern? | Vermögenssteuer, Eigenmietwert oder Mietertrag, Liegenschaftssteuer (von Kanton abhängig) | Eigenmietwert |
6. Kann ich eine Immobilie trotz Nutzniessung verkaufen?
Die Eigentümerschaft darf eine Immobilie jederzeit verkaufen. Eine aktive, im Grundbuch verankerte Nutzniessung bleibt allerdings bestehen. Nutzniessende können über einen Immobilienverkauf in der Regel nicht mitbestimmen.
Gut zu wissen: In der Praxis kommt es vor, dass verwitwete Personen sowohl Nutzniesser als auch Miteigentümer der betreffenden Immobilie sind. Diese können nur gemeinsam mit den anderen Eigentümern einen Verkauf veranlassen.
Ein Nutzniessungsrecht mindert allerdings den Verkehrswert der Immobilie und erschwert den Verkauf. Für einen erfolgreichen Verkauf lohnt es sich meist, berechtigte Personen für eine Löschung der Nutzniessung zu motivieren.
Wert der Immobilie schätzen lassen
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7. Fazit: Wann lohnt sich eine Nutzniessung?
Die Nutzniessung an einer Immobilie kann sich besonders bei einer vorzeitigen Vermögensübertragung an künftige Erbinnen und Erben lohnen. So können Ehepartner ihr Vermögen an Nachkommen weitergeben, durch die Nutzniessung ihre Rechte und Pflichten am Haus aber weitgehend behalten.
Eine weitere Option ist die Absicherung des Ehepartners. Dank des Nutzniessungsrechts durch Testament oder Ehevertrag kann im Todesfall der überlebende Partner weiter im Haus wohnen und profitiert von möglichen Mieteinnahmen.
Je nach Vermögens-, Einkommens- und Familiensituation bietet sich eine Nutzniessung auch aus steuerlichen Gründen an. Mit einer Steuerberatung finden Sie heraus, wann sich eine Nutzniessung für Sie lohnt.
