Immobilienfinanzierung: Eigenheim in der Schweiz finanzieren
Für ein Eigenheim brauchen Sie in der Regel 20 Prozent Eigenkapital, den Rest finanziert die Bank mit einer Hypothek. Comparis zeigt, woher das Eigenkapital stammen darf, wie die Hypothek aufgeteilt wird und wann die Bank sie als tragbar einstuft.
13.10.2026
iStock / piovesempre
Das Wichtigste in Kürze
Für Ihr Eigenheim brauchen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Die Hypothek deckt höchstens 80 Prozent.
Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen, etwa Ersparnisse, Säule 3a, Schenkungen oder ein Darlehen der Familie.
Ein Hauskauf ganz ohne Eigenkapital ist in der Schweiz sehr schwierig.
Die Wohnkosten dürfen bei einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
1. Immobilienfinanzierung in der Schweiz: Wie viel Eigenkapital braucht es?
Sie müssen für den Immobilienkauf mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes selbst bezahlen können (Eigenkapital). Maximal 80 Prozent können Sie durch eine Hypothek fremdfinanzieren. Ein konkretes Beispiel:
| Verkehrswert der Immobilie | 1’000’000 Franken |
|---|---|
| Eigenkapital | min. 200’000 Franken |
| Hypothek | max. 800’000 Franken |
Haus finanzieren ohne Eigenkapital: Geht das?
Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist in der Schweiz grundsätzlich sehr schwierig. Die Banken halten sich an die Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung. Nach der Mindestanforderung bezahlen Sie mindestens 10 Prozent des Kaufpreises mit eigenem Geld, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Eine Bank, die ein selbst bewohntes Eigenheim ganz ohne Eigenkapital finanziert, finden Sie deshalb nicht.
Fehlt Ihnen Eigenkapital, gibt es mehrere Wege:
Erbvorbezug oder Schenkung: Geld von Eltern oder Grosseltern zählt als Eigenkapital.
Darlehen der Familie: Ein Darlehen von Eltern, Grosseltern, Geschwistern oder Ihrer Partnerin bzw. Ihrem Partner zählt als Eigenkapital. Die Darlehensgeber müssen der Bank aber schriftlich bestätigen, dass Sie es nur mit Zustimmung der Bank zurückzahlen.
Säule 3a: Guthaben der Säule 3a dürfen Sie für selbst bewohntes Wohneigentum beziehen oder verpfänden.
Verpfändung: Auch verpfändete Wertschriften oder der Rückkaufswert einer Lebensversicherung gelten als Eigenkapital.
Pensionskasse: Geld aus der Pensionskasse dürfen Sie für den Teil des Eigenkapitals einsetzen, der über die 10 Prozent hinausgeht. Die ersten 10 Prozent müssen aus anderen Mitteln stammen.
2. Eigenkapital fürs Haus: Welche Geldquellen darf ich nutzen?
Kaufen Sie eine Immobilie für den ganzjährigen Eigengebrauch? Dann dürfen Sie für die Finanzierung Gelder aus der Säule 3a und Pensionskasse verwenden.
Die Finanzierung durch Vorsorgekapital können Sie entweder durch den Vorbezug von Vorsorgegeldern oder durch die Verpfändung tätigen.
10 Prozent des Kaufpreises müssen Sie zwingend mit Eigenmitteln aufbringen können, die nicht aus der 2. Säule stammen. Dazu gehören etwa:
Ersparnisse
Wertschriften
Erbvorbezug/Schenkungen
Säule-3a-Guthaben
Comparis-Tipp
Verwenden Sie nicht Ihr ganzes Erspartes für das neue Eigenheim. Halten Sie mindestens 5 Prozent des Liegenschaftswerts als Reserve für unvorhergesehene Ausgaben und laufende Kosten bereit.
3. Kredit für den Hauskauf: Diese Hypotheken gibt es
Die Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer muss für die Immobilienfinanzierung einen Kredit in Form einer Hypothek aufnehmen. Die Hypothek ist ein Darlehen für den Immobilienkauf. In der Schweiz gibt es verschiedene Hypothekarmodelle. Die geläufigsten Modelle sind:
Sie sind sich unsicher, welche Hypothek in Ihre Lebenssituation passt? Der Comparis-Hypothekenservice hilft Ihnen dabei, die passende Finanzierungslösung zu finden.
4. Haus finanzieren: Erste und zweite Hypothek
Die Hypothek wird in der Regel in zwei Tranchen aufgeteilt:
Die erste Hypothek können Sie für einen Betrag von maximal zwei Dritteln des Belehnungswerts der Immobilie aufnehmen.
Die zweite Hypothek füllt die Finanzierungslücke bis zum geforderten Eigenkapital auf (rund 13 Prozent des Belehnungswerts). Sie müssen sie innert höchstens 15 Jahren zurückzahlen.
Grundsätzlich können Sie eine Hypothek erst beantragen, wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben. Ein komplettes und sauberes Dossier erhöht die Chancen auf die Hypothek. In unserem Beitrag lesen Sie, welche Unterlagen Sie für die Finanzierung des Eigenheims brauchen.
5. Tragbarkeit: Was können Sie sich leisten?
Für die Hypothekaranbieter spielt nebst dem Eigenkapital auch das Einkommen eine Rolle. Die Anbieter gewähren eine Hypothek nur, wenn die laufenden Kosten einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. So stellt die Bank sicher, dass die Immobilie finanziell tragbar ist.
Zu den laufenden Kosten gehören ein fiktiv gerechneter Hypothekarzins von 5 Prozent, Amortisationen, Unterhalts- und Nebenkosten. Wie die Bank das konkret rechnet, zeigt das Rechenbeispiel im Artikel zur Tragbarkeit und Belehnung.
Kann ich mir eine Immobilie leisten?
Möchten Sie eine erste Einschätzung, ob Sie sich eine Immobilie leisten können? Mit dem Hypothekenrechner von Comparis finden Sie das schnell und einfach heraus.
6. FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Immobilienfinanzierung
Sie bezahlen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital und finanzieren den Rest mit einer Hypothek. Die Hypothek teilt die Bank meist in eine erste und eine zweite Hypothek auf. Zudem prüft sie, ob Sie sich die Wohnkosten mit Ihrem Einkommen leisten können.
Nein, ein Privatkredit zählt nicht als Eigenkapital. Anders ist es bei einem Darlehen der Familie: Es zählt, wenn die Darlehensgeber der Bank schriftlich bestätigen, dass Sie es nur mit ihrer Zustimmung zurückzahlen.
Dann finanziert die Bank nur nach ihrem tieferen Wert. Die Differenz zum Kaufpreis bezahlen Sie vollständig aus eigenen Mitteln, nicht aus der Pensionskasse. Mehr dazu im Artikel Immobilie begutachten lassen.
Ja, für selbst bewohntes Wohneigentum ist das möglich, als Bezug oder als Verpfändung. Die ersten 10 Prozent des Eigenkapitals müssen jedoch aus eigenen Mitteln kommen. Das Pensionskassengeld zählt erst für den Teil, der darüber hinausgeht.
Immobilienkauf: alle Schritte im Überblick
Dieser Ratgeber gehört zu Schritt zwei «Finanzierung». In der Übersicht zeigt Comparis alle Schritte von der Frage, ob sich ein Kauf lohnt, bis zum Einzug. Sie verkaufen gleichzeitig Ihr bisheriges Eigenheim? Dann hilft Ihnen die Übersicht Verkaufen und neu kaufen.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 06.11.2018
