Amortisation der Hypothek – direkt oder indirekt?
Einen Teil der Schulden auf Immobilien müssen Sie in Form einer Amortisation tilgen. Das ist indirekt oder direkt möglich. Comparis erklärt, wann welche Variante für die Tilgung der Hypothekarschulden Sinn macht und welche Pflichten bestehen.
05.04.2022
iStock / Zephyr18
1. Was bedeutet Amortisation bei der Hypothek?
Die Amortisation einer Hypothek bedeutet die Rückzahlung in Teilbeträgen oder in einer einzigen Zahlung. Die Bestimmungen dazu werden beim Abschluss der Hypothek vertraglich festgelegt.
2. Wann muss ich amortisieren?
Grundsätzlich gilt für die Amortisation einer Hypothek in der Schweiz: Die 1. Hypothek müssen Sie nicht amortisieren, die 2. Hypothek schon, und zwar innert 15 Jahren bzw. spätestens bis Sie das Rentenalter erreicht haben.
Was ist die 1. Hypothek?
Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie können Sie bis zu 80 Prozent der Kaufsumme über Hypothekarschulden finanzieren. Den Grossteil davon finanzieren Sie mit der 1. Hypothek. Sie beträgt maximal zwei Drittel des Verkehrswertes einer Immobilie. Für die 1. Hypothek besteht keine Pflicht zur Amortisation.
Was ist die 2. Hypothek?
Für die Summe von 65 bis 80 Prozent kommt die 2. Hypothek zum Tragen. Diese müssen Sie innert der Amortisationsdauer von 15 Jahren, spätestens aber bis zum Pensionsalter zurückzahlen.
Aufgrund des erhöhten Verlustrisikos verlangt der Kreditgeber für die 2. Hypothek meist einen etwas höheren Zinssatz (Zuschlag von 0,5% bis 1,0% im Vergleich zur 1. Hypothek). Die genauen Bedingungen können je nach Anbieter leicht variieren.
Rechenbeispiel 1. und 2. Hypothek
| Kaufpreis der Liegenschaft | CHF 1'000'000 | 100% |
|---|---|---|
| Eigenmittel | CHF 250'000 | 25% |
| Belehnung | CHF 750'000 | 75% |
| 1. Hypothek | CHF 650'000 | 65% |
| 2. Hypothek | CHF 100'000 | 10% |
3. Lohnt es sich, mehr zu amortisieren?
Ob Sie auch die 1. Hypothek abzahlen oder nicht, bleibt Ihnen überlassen. Unter Umständen lohnt es sich, über die vertraglich zwingende Amortisation der 2. Hypothek hinaus die restliche Hypothekarschuld zu amortisieren.
Das kann beispielsweise in Hinblick auf die Tragbarkeit der Immobilie im Alter Sinn machen. Denn je grösser die Hypothekarbelastung, desto eher fordert die Bank plötzlich Rückzahlungen, wenn sich Ihre Einkommenssituation verschlechtert. Wenn zum Beispiel beim Wechsel in den Rentnerstand die Tragbarkeitsvorschriften nicht mehr erfüllt sind.
Gebühren für die Amortisation der 1. Hypothek
Bei einer Festhypothek können Sie die Amortisation grundsätzlich nur auf das Ende der Laufzeit hin gebührenfrei vornehmen. Ansonsten fallen Strafzahlungen für die vorzeitige Rückzahlung an. Ausnahme: Die jährliche Amortisation wurde im Vertrag vereinbart.
4. Was ist die direkte Amortisation?
Die Rückzahlung des Hypothekarkredits erfolgt direkt an den Kreditgeber. Mit der Zahlung sinken die Hypothekarschuld und die Höhe des fälligen Hypothekarzinses.
Warum die Hypothek direkt amortisieren?
Die direkte Amortisation eignet sich für Hypothekarnehmende, die sich mit einer geringeren Hypothekarschuld wohler fühlen. Dadurch steigt auch der Anteil des frei verfügbaren Einkommens.
Wer zur Finanzierung der Immobilie Pensionskassengelder vorbezogen hat, sollte zuerst den fehlenden Betrag in der Pensionskasse einzahlen, um den alten Vesicherungsschutz wieder herzustellen. Erst danach sollte mit einer freiwilligen Amortisation begonnen werden.
Mit der Amortisation von Hypotheken steigt aber die Steuerbelastung. Denn die möglichen Steuerabzüge der Schuld vom Vermögen und der Zinsen reduzieren sich.
Vor- und Nachteile der direkten Amortisation
Vorteile
Hypothekarschuld wird laufend kleiner
Zinsbelastung sinkt kontinuierlich bei gleichbleibendem Zinssatz
Psychologischer Vorteil, wenn Schulden laufend abnehmen
Nachteile
Steuerlast steigt kontinuierlich an
Laufend abnehmende Schuldzinsen in der Steuererklärung bei gleichbleibendem Zinssatz
Amortisation und Säule-3a-Einzahlungen können zur finanziellen Herausforderung werden
5. Was ist die indirekte Amortisation?
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek während der ganzen Laufzeit gleich hoch. Die Zahlungen werden nicht dem Hypothekargeber überwiesen. Sie werden stattdessen auf einem Vorsorgekonto, einem Vorsorgedepot oder in einer Versicherungspolice der Säule 3a des Hypothekarnehmers angespart. Die Amortisation der Hypothek erfolgt erst bei der Auflösung der 3a-Anlage.
Die Einzahlungen in die gebundene Vorsorge können Sie bei der Einkommenssteuer geltend machen. Beim Bezug – spätestens mit dem Erreichen des Pensionsalters – fällt ein reduzierter Steuersatz an.
Warum die Hypothek indirekt amortisieren?
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist für Personen geeignet, die sich sonst keine steuerprivilegierte 3. Säule leisten könnten. Steuerlich attraktiv und besonders für Familien interessant ist auch die indirekte Amortisation durch eine Lebensversicherung im Rahmen der gebundenen Vorsorge Säule 3a.
Die indirekte Amortisation durch eine Lebensversicherung macht dann Sinn, wenn die Familie geschützt werden soll: Beim Tod des Versicherungsnehmers ist die Hypothek durch die Versicherungssumme gedeckt.
Vor- und Nachteile der indirekten Amortisation
Vorteile
Der Sparvorgang für die Amortisation erfolgt im Rahmen der steuerbegünstigten Säule 3a
Mehr Hypothekarzinsen sind länger vom steuerbaren Einkommen abziehbar
Kapital auf Säule-3a-Konto wird zu einem Vorzugszins verzinst
Bei indirekter Amortisation durch Lebensversicherung: Deckung der Hypothek durch Versicherungssumme bei Tod des Versicherungsnehmers
Nachteile
Hypothekarschulden bleiben während des Sparvorgangs immer gleich hoch
Kursschwankungen bei Säule-3a-Wertschriftenlösungen können zu Verlusten führen
Zinsbelastung bleibt hoch
Sind Sie noch unsicher, welche Amortisation sich für Sie eignet?
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 07.10.2010