Immobilienmarkt Schweiz: Das müssen Sie jetzt wissen
2024 sind die Zinsen der Banken nach einigen Anstiegen wieder deutlich zurückgegangen. Was heisst das für den Immobilienmarkt? Comparis gibt einen Überblick.
05.11.2024
iStock / Michael Derrer Fuchs
1. Wie ist die aktuelle Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt?
Der Schweizer Immobilienmarkt wird unter anderem von der schweizerischen Geldpolitik und dem allgemeinen Zinsniveau beeinflusst.
In der Schweizer Zinspolitik gab es in den letzten Jahren einige Veränderungen:
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hatte den Leitzins 2022 und 2023 wegen der gestiegenen Inflation mehrmals deutlich angehoben.
2024 folgte die Entspannung: Nach dem Höchststand von 1,75 Prozent wurde der Leitzins im März, Juni und September um je 0,25 Prozentpunkte gesenkt.
Aktuell beträgt der Leitzins 1 Prozent.
Das moderate Zinsniveau stützt die Nachfrage nach Immobilien.
Die Hypothekarzinsen beeinflussen die Kosten für die Finanzierung einer Immobilie. Sie sind eng mit dem allgemeinen Zinsniveau verbunden, das von der Geldpolitik der Zentralbanken beeinflusst wird.
Als Faustregel für den Immobilienmarkt gilt:
Steigt das Zinsniveau, steigen die Hypothekarzinsen.
Sinkt das Zinsniveau, sinken die Hypothekarzinsen.
2. Wie hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz?
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in der Schweiz insgesamt gestiegen.
Das Wachstum hat sich ab 2022 allerdings verlangsamt. Das ist insbesondere auf den zwischenzeitlich gestiegenen Leitzins und die höheren Hypothekarzinsen zurückzuführen – verbunden mit allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten.
Insgesamt zeigte sich der Schweizer Immobilienmarkt aber trotzdem widerstandsfähig. Selbst als die Richtsätze für Festhypotheken im Oktober 2022 ein 10-Jahres-Hoch erreichten, blieb die Nachfrage recht stabil.
Wichtige Gründe für diese hohe Stabilität im Immobilienmarkt sind:
Hohe Zuwanderung: Die Schweiz verzeichnete in den letzten Jahren eine starke Zuwanderung, was den Bedarf an Wohnraum erhöhte.
Gestiegene Baukosten: Seit 1998 haben sich die Baukosten um 40 bis 60 Prozent erhöht. Das hat die Erstellung neuer Immobilien verteuert und somit das Angebot begrenzt, was die Preise stützt.
Geringe Bautätigkeit: Die Neubautätigkeit ist rückläufig – und das bei steigendem Bedarf. In den letzten zwölf Monaten wurden laut Baublatt lediglich 35’900 Immobilien zum Bau bewilligt – so wenig wie nie in den vergangenen 20 Jahren.
Im historischen Vergleich blieb das Zinsniveau auf einem moderaten Niveau. So wirkte sich der Zinsanstieg nur begrenzt auf die Nachfrage aus.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist stabil geblieben. Gründe liegen in der hohen Zuwanderung, den gestiegenen Baukosten und der relativ geringen Bautätigkeit in den letzten Jahren.
3. Lassen die sinkenden Zinsen die Immobilienpreise steigen?
Seit Juni 2024 sind die Hypothekarzinsen wieder rückläufig. Steigen nun die Immobilienpreise stärker?
Das ist nicht so leicht zu beantworten. Denn die Entwicklung der Immobilienpreise hängt nicht nur von den Finanzierungskosten ab, sondern auch von anderen Faktoren.
Dazu gehören zum Beispiel:
Zuwanderung
Bautätigkeit
Baukosten
Angebot an verfügbaren Immobilien
wirtschaftliche Lage
demografische Entwicklung
Was bedeutet das?
Für 2024 ist ein leichter Anstieg des Preisniveaus zu beobachten. Die tieferen Hypothekarzinsen könnten die Nachfrage nach Immobilien in Zukunft zusätzlich fördern.
Renditeimmobilien reagieren sensibler auf Zinsschwankungen
Renditeimmobilien reagieren tendenziell sensibler auf Zinsschwankungen als Wohnimmobilien.
Steigen die Hypothekarzinsen einer Renditeimmobilie ohne entsprechende Erhöhung der Mieten, sinken die Renditechancen einer Immobilie.
Umgekehrt erhöhen sinkende Hypothekarzinsen die Attraktivität, steigern die Nachfrage und können den Marktwert anheben. Investoren profitieren dann von günstigeren Finanzierungskonditionen und höheren Renditechancen.
4. Wie gross ist das Risiko eines Immobiliencrashs?
Ende der 1980er- und Anfang der 1990er-Jahre stiegen die Leerstandszahlen bei Schweizer Immobilien. Es bestand eine zu geringe Nachfrage nach Wohnraum. Die dann platzende Immobilienblase führte direkt in eine Immobilienkrise.
Die Preise sanken teilweise um bis zu 40 Prozent. Hypothekarnehmende und Investierende gerieten in Schwierigkeiten. Banken verloren wegen Abschreibungen einen mittleren zweistelligen Milliardenbetrag.
Hoher kalkulatorischer Zinssatz schützt vor Krise
Diese Situation dürfte sich aber kaum so schnell wiederholen. Denn bei der Vergabe von Hypotheken rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Sie prüfen also jeweils, ob die zu vergebende Hypothek auch bei diesem hohen Zinssatz für Sie als Hypothekarnehmerin oder Hypothekarnehmer noch tragbar wäre.
Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken bewegen sich gemäss dem Comparis-Hypobarometer aktuell unter zwei Prozent. Aktuell liegen die Hypothekarzinsen also deutlich unter dem kalkulatorischen Zinssatz.
Steigende Belehnung dürfte nicht zum Problem werden
Sinkt der Wert einer Immobilie, steigt automatisch die Belehnung. Das bedeutet, dass sich der Anteil der Hypothek am Gesamtwert der Immobilie vergrössert. In diesem Zusammenhang ist oft die Rede davon, dass Hypothekarinstitute dann eine Nachzahlung vom Hypothekarnehmenden verlangen können.
In der Praxis ist das jedoch kaum durchsetzbar. Denn dazu müsste die Wertveränderung der Immobilie nachgewiesen werden. Und das ist – zumindest bis zum tatsächlichen Verkauf – nicht so einfach möglich.
5. Welche Bedeutung haben Zinsschwankungen bei der Wahl der Hypothek?
Zinsschwankungen beeinflussen die Höhe der Hypothekarzinsen. Daher ist es wichtig zu wissen, ob eher eine stabile Festhypothek oder eine flexible Saron-Hypothek zu Ihnen passt.
Die Festhypothek bietet Stabilität und Schutz vor Zinsanstiegen, ist jedoch weniger flexibel und bei sinkenden Zinsen teurer.
Die Saron-Hypothek ist flexibler und günstiger bei fallenden Zinsen, birgt aber das Risiko plötzlicher Zinsanstiege. Die Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab.
Die Mehrheit der Schweizer Immobilieneigentümer und -eigentümerinnen bevorzugt Festhypotheken. Sie bieten Sicherheit und Planbarkeit.
Eine 10-jährige Festhypothek kostet aktuell zwischen 1,5 und 2,1 Prozent pro Jahr (Stand: September 2024).
6. Welche Fragen sollten sich potenzielle Immobilienverkäufer stellen?
Selbst wer die eigene Immobilie als langfristige Investition sieht, möchte sich vielleicht irgendwann von seinem Objekt trennen. Nur: Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie? Und wie gehe ich dabei vor? Die folgenden Fragen helfen bei der Entscheidung.
Wann steht ein Verkauf an und welche Preisentwicklung erwartet Sie bis dann?
Niemand kann die Marktentwicklung genau vorhersagen. Ziehen Sie einen künftigen Verkauf Ihrer Immobilie in Betracht, sollten Sie sich aber rechtzeitig Gedanken machen über mögliche Immobilienmarkt-Szenarien und deren Folgen für Ihre Verkaufspläne.
In der Vergangenheit hielten die unterschiedlichen Phasen der Immobilienpreis-Entwicklung mehrfach über viele Jahre an. Eine Phase einfach «auszusitzen», ist daher unter Umständen schwierig.
Unabhängig von der aktuellen Marktsituation gilt: Mit Bedacht und vorausschauend handeln zahlt sich aus. Bei plötzlichem Zeitdruck müssen Sie Ihre Immobilie möglicherweise unter dem Marktpreis bzw. Verkehrswert verkaufen.
Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks aus dem Privatvermögen mit Gewinn wird eine Sondersteuer fällig – die sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Unter gewissen Umständen lässt sich diese Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Auch hier lohnt sich gute Planung.
Stimmt meine Verkaufsstrategie?
Die Preissetzung für Immobilien erfordert viel Fingerspitzengefühl. Haben Sie Ihre Immobilie bereits zum Kauf ausgeschrieben und ist die Nachfrage gering? Dann sollten Sie den Angebotspreis nochmals überdenken.
Kostenlose Immobilienbewertung
Hier erfahren Sie den Wert Ihrer Immobilie und bekommen ein erstes Gefühl für einen marktgerechten Preis.
7. Welche Fragen müssen sich potenzielle Käuferinnen und Käufer stellen?
Das Sinken der Hypothekarzinsen dürfte viele potenzielle Hauseigentümer dazu veranlassen, ihre Pläne zeitnah zu verwirklichen.
Historisch gesehen ist die Zinslast aktuell moderat. Das zeigt ein Blick auf die Zinsentwicklung bei Hypotheken. Zum Vergleich: 2008 lag der Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken zwischenzeitlich beispielsweise bei 4,65 Prozent.
Wichtige Fragen beim Immobilienkauf
Kann und will ich mir meine Traumimmobilie auch längerfristig leisten, wenn die Hypothek durch eine neue, vielleicht teurere Hypothek abgelöst werden muss?
Reflektiert der geforderte Preis die aktuelle Marktlage oder wird gegebenenfalls viel zu viel verlangt?
Gibt es Möglichkeiten, eine Preisreduktion zu verhandeln?
Soll ich mich für eine Festhypothek oder eine Saron-Hypothek entscheiden?
Eine professionelle Beratung – etwa durch unseren Hypothekenpartner HypoPlus – liefert Antworten. Fachleute können zwar nicht die Zukunft vorhersagen. Aber sie können verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten und Szenarien mit Ihnen durchspielen und so die Entscheidung erleichtern.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 25.07.2022
