Zwangsversteigerung: Der Weg zur Schnäppchenimmobilie?
Sind die Wohnkosten nicht mehr tragbar, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Wichtige Punkte zur Versteigerung eines Hauses.
18.11.2020
iStock / Michał Chodyra
Die eigene Immobilie bleibt für viele ein unerreichbarer Traum angesichts der hohen Kaufpreise. Eine Zwangsversteigerung kann eine Möglichkeit sein, günstig Eigentum zu erwerben. Alles, was Sie über Zwangsversteigerungen wissen müssen.
1. Wie kommt es zur Zwangsversteigerung einer Immobilie?
Ist der Eigentümer einer Immobilie finanziell nicht mehr in der Lage, die Hypothek zu bedienen, droht die Zwangsversteigerung. Zwangsversteigerung kommen relativ selten vor. Zuvor versuchen Banken, andere Wege zu finden. Professionelle Hypothekarvermittler können überdies helfen, eine günstigere Hypothek zu finden. Erst wenn alle anderen Mittel ausgeschöpft sind, wird die Immobilie in letzter Instanz zwangsversteigert.
2. Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Der Wert der Liegenschaft wird geschätzt. Anschliessend erfolgt die offizielle Ausschreibung im örtlichen Amtsblatt und auf den Internetseiten der Konkurs- und Betreibungsämter. Darin ist auch der Termin für die Zwangsversteigerung des Objektes vermerkt. Interessenten können ohne Anmeldung teilnehmen. Eine physische Anwesenheit ist nicht zwingend. Mitbieten lässt sich über Vertreter, schriftliche Angebote sind auch möglich. Die Bietzeit bei Zwangsversteigerungen in der Schweiz beträgt normalerweise 30 Minuten. Das Objekt geht an den Meistbietenden.
Gut zu wissen: Bei konkursamtlichen Versteigerungen gibt es in der Regel keinen Mindestpreis. Das Startgebot kann also beliebig hoch oder tief sein. Anders verhält es sich bei betreibungsamtlichen Versteigerungen. Hier ist ein Startgebot festgelegt. Banken bieten meistens so lange mit, bis ihre Forderungen vollumfänglich gedeckt sind.
3. Was bedeutet eine Zwangsversteigerung für den Verkäufer?
Der Eigentümer kann den Verlust seiner Immobilie bis zum Versteigerungstermin abwenden, wenn er seine Schulden vollumfänglich begleicht. Das gilt aber nur bei einer betreibungsrechtlichen Versteigerung. Bei einer konkursrechtlichen Versteigerung kommt der gesamte Besitz des Schuldners unter den Hammer. Eine Zwangsversteigerung kann in diesem Fall nur abgewendet werden, wenn der Schuldner alle angemeldeten Forderungen bezahlt, also nicht nur die Schulden auf seiner Immobilie. Der Erlös aus der Versteigerung dient zur Tilgung der Schulden und Deckung der Kosten. Verbleibt ein Rest, geht er an den Schuldner. Reicht der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht zur Befriedigung aller Schulden aus, werden die Schulden gemäss ihrem Rang beglichen. Offene Schulden bleiben bestehen, ausser es fand eine Betreibung auf Konkurs statt. Professionelle Immobilienmakler können Verkäufer unterstützen, einen marktgerechten Verkaufspreis zu erzielen.
4. Was gilt es für Mitbieter beziehungsweise Käufer zu beachten?
Informationen einholen: Fordern Sie alle Informationen zur Liegenschaft an. Dazu gehören unter anderem Steigerungsbedingungen, Lastenverzeichnisse, Grundbucheintrag und Dienstbarkeiten wie beispielsweise Weg- oder Nutzniessungsrechte.
Besichtigung der Immobilie: Bei Versteigerungen gibt es keine Garantien und keine Mängelrechte. Nehmen Sie im Zweifelsfall einen Experten mit, der Ihnen Schwachstellen und Baumängel aufzeigt. Gleichzeitig können Sie den Immobilienwert schätzen lassen.
Finanzierung aufgleisen: Vereinbaren Sie einen Termin mit der Bank und lassen Sie den Kreditgeber schriftlich bestätigen, bis zu welchem Betrag eine Finanzierung möglich ist.
Strategie zurechtlegen: Bleiben Sie standhaft und halten Sie sich an Ihre Strategie. Bei Versteigerungen ist das gesprochene Wort rechtskräftig. Erhalten Sie den Zuschlag und treten danach zurück, kann es teuer werden. Sie müssen entweder das sogenannte Vadium bezahlen, das schnell mehrere zehntausend Franken betragen kann. Das zuständige Konkurs- oder Betreibungsamt kann auch einen neuen Termin zur Versteigerung anberaumen. Die dafür anfallenden Kosten müssen Sie übernehmen. Fällt das höchste Gebot bei der zweiten Versteigerung niedriger aus als Ihr Gebot aus der ersten Versteigerung, müssen Sie die Differenz begleichen.
Tipp: Besuchen Sie im Vorfeld eine Versteigerung. So bekommen Sie ein Gefühl für Zwangsversteigerungen und lernen die Abläufe kennen.
5. Welche Kosten entstehen für den Käufer?
Wer den Zuschlag erhält, muss direkt nach der Versteigerung eine Anzahlung leisten. Sie beträgt in der Regel 10 bis 20 Prozent des geschätzten Immobilienwerts. Nach der Anzahlung und einer Unterschrift auf dem Steigerungsprotokoll erhalten Sie den Schlüssel für Ihre neue Immobilie. Sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie offiziell neuer Eigentümer.
Zusätzlich muss der Käufer folgende Kosten miteinkalkulieren:
Verwertungskosten
Kosten der Eigentumsübertragung
Kosten für erforderliche Löschungen von Grundpfandrechten und Dienstbarkeiten sowie Änderungen im Grundbuch und in den Pfandtiteln, laufende öffentlich-rechtliche Abgaben für Wasser, Elektrizität, Abfuhrwesen
weitere Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht, die zum Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fällig waren (z.B. Liegenschaftensteuern)
die Grundbuchgebühren auf dem Steigerungskaufpreis
Handänderungssteuer (je nach kantonalen Bestimmungen).
6. Lohnen sich Zwangsversteigerungen überhaupt?
Immobilien werden bei Zwangsversteigerungen zwar häufig unter Marktwert verkauft. Schnäppchen sind aber keinesfalls garantiert. In begehrten Wohnlagen und Ballungsgebieten ist die Nachfrage hoch, und Interessenten treiben den Preis schnell in die Höhe.
Die Chancen, eine Immobilie unter Marktwert zu ergattern, sind bei konkursamtlichen Versteigerungen höher. Betreibungen auf Konkurs kennen in der Regel keine Mindestpreise. Zwangsversteigerung von Betreibungsobjekten geben indes einen Startpreis vor.
7. Was ist der Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und Bieterverfahren?
Bieterverfahren sind verdeckte Auktionen, die mit Zwangsversteigerungen wenig gemein haben. Der Verkäufer schreibt die Immobilie aus, oft zu einem tiefen Preis. Ratsuchende Verkäufer können die Expertise professioneller Immobilienmakler nutzen. Wer sich dafür interessiert, gibt ein unverbindliches Angebot ab. Die Bieter mit den höchsten Angeboten erhalten mehr Informationen und werden aufgefordert, ein zweites, dieses Mal verbindliches Angebot einzureichen. Den Zuschlag erhält der Meistbietende.
Verkäufer maximieren mit Bieterverfahren den Gewinn, vor allem für Anlageimmobilien, für Häuser oder Wohnungen in Gegenden mit knappem Immobilienangebot oder für Liebhaberobjekte.