Nebenkostenabrechnung Schweiz: Diese Nebenkosten sind erlaubt
Welche Kosten darf die Vermietung in die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz aufnehmen? Wie kann ich mich gegen Wucher-Rechnungen wehren?
27.03.2025
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1. Miete einer Wohnung: Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind Leistungen, die mit der Nutzung der Wohnung zusammenhängen. Sie sind kein Teil der Nettomiete. Mietnebenkosten entstehen in:
privaten Räumen (z. B. Wohnung)
gemeinschaftlichen Bereichen (z. B. Treppenhaus)
Die Frist für Nebenkostenabrechnungen in der Schweiz endet meist sechs Monate nach der Abrechnungsperiode. Die Abrechnungsperiode ist je nach Mietvertrag unterschiedlich.
2. Was ist in den Nebenkosten enthalten?
Vermieterinnen und Vermieter dürfen zum Beispiel Kosten verrechnen für:
Heizung und Allgemeinstrom (z. B. für Treppenhaus-Beleuchtung oder Lift). Privaten Strom zahlen Sie meist direkt an Ihren Stromanbieter.
Wasser und Abwasser
Hauswart für bestimmte Leistungen
Lift für bestimmte Leistungen
Kehrichtabfuhr
Grundnutzungsgebühr eines Kabelanschlusses
Verwaltungspauschale: Üblicherweise drei Prozent der Nebenkosten-Summe. Pauschalen über drei Prozent müssen Sie nicht akzeptieren und können sie anfechten.
Eine detaillierte Auflistung der zulässigen und unzulässigen Nebenkosten finden Sie beim Mieterinnen- und Mieterverband.
Wichtig: Sie müssen nur direkt mit der Mitnutzung anfallende Kosten zahlen. Nicht dazu gehören:
Unterhalts-, Anschaffungs- und Reparaturkosten
Steuern mit Ausnahme von Mehrwertsteuern
Versicherungsprämien. Ausnahmen:
Versicherung für die Heizungsanlage
Staatlich unterstützte Wohnungen
Anschlussgebühren fürs Kabelnetz
Verrechnet der Vermieter Unterhaltskosten als Nebenkosten, müssen Sie diese nicht bezahlen.
Verwaltungshonorar bei den Nebenkosten in der Schweiz
Die Vermietung darf Ihnen nur Verwaltungskosten im Zusammenhang mit den Nebenkosten berechnen (Art. 4 VMWG). Das ist etwa die Zeit für das Bestellen von Heizenergie oder das Erstellen der Nebenkostenabrechnung.
Die Verwaltungskosten werden üblicherweise nach einer der folgenden Möglichkeiten abgerechnet:
Je nach Aufwand, zum Beispiel Stundenlohn
Anhand ortsüblicher Sätze
Anhand eines festen Prozentsatzes
3. Wo müssen die Nebenkosten festgehalten sein?
Die Nebenkosten müssen explizit im Mietvertrag aufgeführt sein. «Übrige Betriebskosten» oder «andere allgemeine Kosten» müssen Sie nicht akzeptieren.
Ausnahme: In einigen Fällen vereinbaren Sie mit der Vermietung stillschweigend weitere Nebenkosten. Das sind etwa die separaten Zahlungen für die Waschmaschine oder Brennholz für den Kamin in der Wohnung.
Gut zu wissen: Zahlen Sie Kosten wie Waschgänge separat, darf die Vermietung sie nicht mehr bei den Nebenkosten aufführen. Das heisst auch, dass die Vermietung die Vorauszahlungen von etwa den Wasser- und Stromkosten abziehen muss.
Wenn durch Nebenkosten die Miete zu hoch ist: Neue Wohnung suchen
Die Nebenkosten nehmen trotz aller Gegenmassnahmen überhand? Dann lohnt sich die Suche nach einer neuen Wohnung.
4. Wie werden die Nebenkosten der Wohnung abgerechnet?
Es gibt zwei Arten der Nebenkosten-Abrechnung:
Pauschale Nebenkosten in der Schweiz
Der jährliche Betrag für die Nebenkosten wird schon im Vornherein fix vereinbart. Die Berechnung der Pauschale beruht auf dem Durchschnitt der Kosten der letzten drei Jahre.
Es gibt keine Jahresabrechnung. Weder Sie noch die Vermietung können die Differenz zwischen tatsächlichen Kosten und der Pauschale einfordern. Aber: Mietende haben ein Recht auf Auskunft über die Durchschnittskosten. Sie dürfen Anpassungen verlangen.
Akontozahlung für die Nebenkosten
Sie bezahlen jeden Monat im Voraus einen vereinbarten Betrag für die Nebenkosten. Die Vermietung stellt einmal pro Jahr die effektiven Nebenkosten in Rechnung. Je nach tatsächlichen Kosten erhalten Sie Geld zurück oder müssen Nebenkosten nachzahlen.
Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung: Was tun in der Schweiz?
Die Vermietung muss laut Gesetz jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen (Art. 4 VMWG). Tut sie das nicht, haben Sie zwei Möglichkeiten:
Sie reichen Klage bei der Schlichtungsbehörde ein.
Sie fordern die bisherigen Akontozahlungen zurück. Denn: Ohne Nebenkostenabrechnung sind gemäss Mieterinnen- und Mieterverband keine Nebenkosten entstanden.
Achtung: Nebenkostenabrechnungen haben eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Das heisst: Trifft die Abrechnung innerhalb dieser Frist noch ein, müssen Sie die Kosten zahlen.
5. Wie überprüfe ich die Nebenkostenabrechnung?
Werfen Sie einen Blick in den Mietvertrag. Sie müssen nur die dort aufgeführten Nebenkosten zahlen. Schauen Sie auch, ob allenfalls unzulässige Nebenkosten aufgeführt sind. Vergleichen Sie die Höhe der Nebenkosten mit der Rechnung aus dem Vorjahr.
Die Vermietung muss die Nebenkosten nach einem fairen und sachgerechten Verteilschlüssel aufteilen. Das kann etwa die Grösse der Wohnung oder die Anzahl der Mietenden sein. Fehlt der Verteilschlüssel? Verlangen Sie Auskunft bei Ihrer Vermietung.
Schauen Sie, ob die Vermietung Ihre bisherigen Akontozahlungen richtig angerechnet hat.
Ungenaue Abrechnungen kommen ebenfalls vor. Beispiel: In einer Abrechnung sind alle Nebenkosten in einem Totalbetrag zusammengefasst. Sie haben das Recht, vom Vermieter eine detaillierte Abrechnung zu verlangen (Art. 8 VMWG).
Ihnen kommt die Höhe eines Kostenpunkts unrealistisch vor? Verlangen Sie Belege für die Kostenpunkte. Die Vermietung muss sie Ihnen aushändigen.
Durchschnittliche Nebenkosten in der Schweiz
Die Höhe der Nebenkosten ist je nach Wohnung unterschiedlich. Gründe für die Unterschiede können sein:
Grösse der Wohnung
Anzahl der Zimmer
Anzahl der Wohnungen im Haus
Bauart des Hauses: In Neubauwohnungen müssen Sie zum Beispiel meist weniger heizen als in Altbauten.
Services des Hauses: Bei einem Haus mit Fahrstuhl und Hauswart zahlen Sie in der Nebenkostenabrechnung für die Services.
Persönliches Nutzungsverhalten
Art der Heizkosten-Abrechnung: Werden Ihre Heizkosten individuell berechnet oder die Gesamtkosten über einen Verteilschlüssel geteilt?
6. Wie gehe ich bei einer falschen Nebenkostenabrechnung vor?
Wenden Sie sich an die Vermietung. Melden Sie per Einschreiben, mit welchem Teil der Abrechnung Sie nicht einverstanden sind. Listen Sie die Gründe auf und verlangen Sie eine Korrektur der Kosten.
Wichtig: Einige Mietverträge sehen für eine Korrektur eine Frist von 30 Tagen vor. Ohne Beschwerde gilt die Abrechnung gemäss Vertrag als akzeptiert. Laut Mieterinnen- und Mieterverband ist so eine Frist aber nicht haltbar. Sie können auch nach der Frist noch Ansprüche geltend machen. Das gilt auch für die Einsicht in Belege.
Will die Vermietung nicht auf Ihre Forderung eingehen? Dann können Sie sich direkt an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen wenden. Das Verfahren ist kostenlos. Eine Übersicht der Schlichtungsbehörden finden Sie beim Bundesamt für Wohnungswesen BWO.
Rechtsschutz bei Streitigkeiten mit dem Vermieter
Ein mietrechtlicher Streit kann teuer werden. Dagegen können Sie sich mit einer Rechtsschutz-Versicherung absichern. Die Rechtsschutz-Versicherung übernimmt in der Regel Prozess- und Anwaltskosten.
7. Darf mich der Vermieter wegen Nebenkosten betreiben?
Die Vermietung kann eine Betreibung einleiten, wenn die Mietenden ihre Nebenkosten nicht begleichen. Das darf sie sogar bei einer ungerechtfertigten Forderung.
Gegen die Betreibung können Sie innert zehn Tagen Rechtsvorschlag erheben. So stoppen Sie die Betreibung. Die Vermietung muss sich dann an das zuständige Gericht wenden und die Rechtsöffnung verlangen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 19.10.2016
