Hypothek aufstocken: Das müssen Sie wissen
Planen Sie eine Renovation Ihres Eigenheims? Möchten Sie eine Zweitwohnung kaufen? Für die Finanzierung können Sie Ihre Hypothek aufstocken. Comparis erklärt, wann eine Hypothekarerhöhung Sinn macht und welche Voraussetzungen gelten.
23.09.2022
iStock / takasuu
1. Wann kann ich eine Hypothek aufstocken?
Grössere Investitionen wie ein Hausumbau oder eine Zweitwohnung sind kostspielig. Doch Eigenheimbesitzende haben oft einen Grossteil Ihres Vermögens in die Immobilie gesteckt. Reichen die flüssigen Mittel für eine grössere Investition nicht aus, können Sie Ihre Hypothek aufstocken.
Hypothek erhöhen für Umbau
Sie möchten Ihre Hypothek erhöhen für einen Garten, einen Pool oder einen neuen Dachstock? Ermitteln Sie in einem ersten Schritt, wie viel der Umbau kostet. Eine realistische Kostenschätzung vereinfacht die angemessene Erhöhung der Hypothek. Für bauliche Massnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs können Sie zudem Fördergelder erhalten.
Je nach Art der Renovation gelten besondere Regeln:
Werterhaltende Massnahmen: Das Total der aufgestockten Hypothek darf nicht mehr als zwei Drittel des Verkehrswerts betragen. Dazu gehören u. a.: Dachsanierung, Ersatz der Heizung, Renovation der Fassade.
Wertvermehrende Massnahmen: Hypothekarinstitute erlauben in der Regel eine Erhöhung der Hypothek über zwei Drittel des Verkehrswerts. Dazu gehören u. a.: Anbau einer Garage, Ausbau des Wintergartens, Ausbau des Dachstocks.
Zwei kurz aufeinanderfolgende Projekte für beispielsweise je 35’000 Franken packen Sie in eine Erhöhung von 70’000 Franken. Das spart Ihnen Zeit und Geld. Sie müssen die erforderlichen Dokumente nur einmal einreichen. Und: Sie zahlen nur einmal die administrative Gebühr für die Vertragsänderung.
Hypothek erhöhen für Zweitwohnung
Wollen Sie eine Zweitwohnung kaufen? Um Eigenkapital dafür zu beschaffen, können Sie Ihre bestehende Hypothek am Hauptwohnsitz erhöhen. Voraussetzung dafür: Sie haben noch Spielraum bei der Belehnung.
Bitte beachten Sie:
Die jährlichen Gesamtkosten für Haupt- und Zweitwohnsitz zusammen sollten rund 33 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
Der Erwerb einer Ferienwohnung erfordert in der Regel mehr Eigenkapital: je nach Anbieter zwischen 25 und 50 Prozent des Verkehrswerts.
Hypothek aufstocken für private Zwecke
Hypothek erhöhen fürs Auto oder eine Weiterbildung? Viele Finanzinstitute bewilligen eine Aufstockung der Hypothek für private Zwecke, auch wenn Sie das Geld nicht für die Immobilie verwenden.
Sind Sie in der Vergangenheit Ihren finanziellen Verpflichtungen stets nachgekommen und haben Sie mehr Eigenmittel eingezahlt als nötig? Dann haben Sie gute Chancen, über die Hypothekargelder frei zu verfügen. Auch hier gilt: Die Tragbarkeit der Hypothek muss gewährleistet sein.
Hypothek aufstocken vor der Pension?
Eine Aufstockung wenige Jahre vor der Pension kann tückisch sein. Sie müssen die Hypothek bis zum Eintritt in die Pension auf zwei Drittel des Verkehrswerts amortisieren. Die jährlichen Raten können somit deutlich steigen.
Hinzu kommt: Die Tragbarkeit der aufgestockten Hypothek muss auch nach der Pensionierung gegeben sein. Für die Berechnung ist Ihr Einkommen nach der Pensionierung ausschlaggebend. Eine Umkehrhypothek könnte eine Lösung sein.
2. Was sind die Voraussetzungen für eine Aufstockung der Hypothek?
Belehnung und Tragbarkeit müssen sich auch nach der Hypothekarerhöhung innerhalb der Vorschriften bewegen. Das heisst:
Maximale Höhe der Hypothek
Die gewünschte Hypothekarhöhe darf maximal 80 Prozent des Verkehrswerts betragen. Ausnahme: Bei werterhaltenden Renovationen ist die Hypothek nicht höher als zwei Drittel des Verkehrswerts.
Gut zu wissen: Der Wert der meisten Immobilien ist in der Schweiz gestiegen. Eine Belehnung von unter 80 Prozent ist somit keine Seltenheit. Banken schätzen den Verkehrswert oft nur nach einer bestimmten Zeitspanne nach dem Kauf.
Bedingungen an die Finanzierung
Die jährlichen Gesamtkosten der aufgestockten Hypothek sollten 33 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
Die Finanzierungsbedingungen unterscheiden sich von Institut zu Institut. Sie sollten deshalb die Finanzierungsbedingungen der Anbieter genau vergleichen und sich von einem unabhängigen Hypothekarspezialisten beraten lassen.
3. Hypothekardarlehen erhöhen: Welche Risiken gibt es?
Die Erhöhung einer Hypothek kann auch Risiken mit sich bringen. Das ist besonders in den folgenden Situationen der Fall:
Ihre Immobilie hat an Wert verloren
Bei einer Erhöhung der Hypothek prüft das Finanzinstitut den aktuellen Wert Ihrer Immobilie. Im Normalfall steigen die Immobilienpreise mit der Zeit. Es kann aber auch sein, dass Ihr Eigenheim an Wert verloren hat: Wegen des Zustandes des Gebäudes, der aktuellen Marktsituation oder einer Entwertung der Lage.
Ist der Preis gesunken, sinkt auch die maximale Belehnung. Betrug die ursprüngliche Hypothek 80 Prozent des Verkehrswerts, müssen Sie nun draufzahlen und die Hypothekaraufstockung wird abgelehnt.
Sie verdienen weniger
Der Antrag sollte vor einer allfälligen Reduktion des Arbeitspensums erfolgen. Das Finanzinstitut prüft bei einer Erhöhung das aktuelle Einkommen. Reicht es nicht, kann die Bank weitere Sicherheiten verlangen oder eine ausserordentliche Amortisation einfordern.
Sie haben sich verrechnet
Bei einem Umbau kann es passieren, dass es schnell mal teurer wird als geplant. Schlimmstenfalls müssen Sie während der Bauarbeiten eine weitere Aufstockung beantragen, weil das Geld nicht mehr reicht. Berechnen Sie Ihre Projektkosten deshalb möglichst präzise und holen Sie sich professionelle Unterstützung.
4. Rechenbeispiel: Hypothek erhöhen
Die nachfolgende Tabelle zeigt die jährlichen Gesamtkosten einer Hypothek. Annahmen:
Aufstockung um 100’000 Franken drei Jahre später
Bruttoeinkommen stieg auf 170’000 Franken
Die Berechnungen wurden mit dem Comparis-Hypothekenrechner erstellt.
| Situation bei Aufnahme der ursprünglichen Hypothek | Situation zum Zeitpunkt der Aufstockung | |
|---|---|---|
| Verkehrswert | CHF 1’000’000 | CHF 1’100’000 |
| Eigenkapital | CHF 300’000 | CHF 300’000 |
| Hypothek | CHF 700’000 | CHF 800’000 |
| Belehnung | 70 % | 73 % |
| Bruttoeinkommen p.a. | CHF 142’000 | CHF 170’000 |
| Kalkulatorische Zinsbelastung 5 % | CHF 35’000 | CHF 40’000 |
| Amortisation p.a. bis auf zwei Drittel des Verkehrswerts, Zeit bis zur Pension: 15 Jahre | CHF 2’224 | CHF 5’556 |
| Unterhalts- und Nebenkosten p.a. | CHF 10’000 | CHF 11’000 |
| Gesamtkosten pro Jahr | CHF 47’223 | CHF 56’556 |
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 11.06.2021
