Werterhaltende Investitionen und Steuern: Tipps

1. Was sind werterhaltende Investitionen?

Werterhaltende Investitionen (oder Renovationen) dienen dem reinen Unterhalt des Wohneigentums. Das heisst: Ohne diese Massnahmen würde die Liegenschaft an Wert verlieren oder sogar unbewohnbar werden.

Beispiele für werterhaltende Investitionen sind eine Fassadenrenovation, ein neues Dach, der Ersatz der Heizung oder der Austausch einer defekten Wasserleitung.

Als werterhaltende Massnahmen gelten auch der Ersatz von eingebauten Küchengeräten, der Unterhalt des Gartens etc.

2. Was sind wertvermehrende Investitionen?

Wertvermehrende Investitionen schaffen einen Zusatznutzen und erhöhen den Wert einer Immobilie. Beispiele dafür sind etwa der Ausbau des Dachstocks oder der Anbau einer Garage oder eines Wintergartens.

3. Welche Renovationskosten dürfen Sie von den Steuern abziehen?

Je nach Art der Investition können Sie sie von den Steuern abziehen und profitieren so von tieferen Steuern.

Werterhaltende Investitionen können Sie von den Steuern abziehen

Werterhaltende Investitionen gehören zu den Unterhaltskosten. Diese dürfen Sie von den Steuern abziehen. Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten:

• Sie können den Pauschalabzug geltend machen.

• Sie können die effektiven Kosten abziehen. Dann müssen Sie diese nachweisen können.

Tipp: Sammeln Sie über das Jahr alle Quittungen von Renovationskosten. Sind sie Ende Jahr höher als der Pauschalabzug, machen Sie die effektiven Kosten geltend.

Pauschalabzug in den Kantonen

Beim Pauschalabzug kennen der Bund und die meisten Kantone zwei unterschiedliche Kategorien: Bei unter zehnjährigen Liegenschaften können Sie in der Regel 10 Prozent des Eigenmietwerts (oder der Mietzinseinnahmen) abziehen. Bei älteren Gebäuden beträgt der Satz 20 Prozent.

In Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Waadt und Zürich gibt es keine Altersgrenze. Hier sind in jedem Fall 20 Prozent abzugsfähig.

Im Kanton Basel-Landschaft können Immobilienbesitzende bei unter zehnjährigen Liegenschaften 20 Prozent und bei älteren Liegenschaften 25 Prozent von den Steuern abziehen.

Wertvermehrende Investitionen können Sie nicht von den Steuern abziehen

Wertvermehrende Investitionen dürfen Sie grundsätzlich nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie (nach der Renovation) dürfen Sie diesen Mehraufwand aber zum ursprünglichen Kaufpreis hinzurechnen. Damit vermindern Sie den Grundstückgewinn (das Verhältnis von Anlagekosten zu Verkaufspreis).

Auch hier gilt: Sie müssen sämtliche Belege vorlegen können. Deshalb sollten Sie diese langfristig aufbewahren.

Ausnahme: Energiesparende Investitionen

Eine Ausnahme bei den wertvermehrenden Investitionen bilden energiesparende Investitionen: Diese dürfen Sie ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Darunter fallen Investitionen wie zum Beispiel der Einbau einer modernen Heizung, Isolierung der Fassade oder die Installation einer Solaranlage. Erkundigen Sie sich beim Steueramt nach abzugsfähigen ökologischen Sanierungsmassnahmen.

Wichtig: In einigen Kantonen gelten Wartezeiten für Energiesparmassnahmen. In Luzern ist etwa der Einbau einer Photovoltaikanlage innert drei Jahren nach einem Neubau nicht abzugsfähig.

Einige Banken bieten für Minergie-zertifiziertes Renovieren eine Zinssatzreduktion auf den Basiszinssatz an.

4. Abzugsfähige Kosten im Stockwerkeigentum

Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentumk können Sie in sogenannte Erneuerungsfonds einzahlen. Diese Erneuerungsfonds sind von den Steuern abzugsfähig. Voraussetzung ist: Die Gelder finanzieren explizit Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen. 

Achtung: Bezahlen Sie später Unterhaltsarbeiten aus diesen Erneuerungsfonds, sind dafür keine weiteren Steuerabzüge gestattet.

5. Tipp: Staffeln Sie Renovationsarbeiten über mehrere Jahre

Bei grösseren Projekten kann es sich lohnen, die Renovation aufzuteilen. Verteilen Sie sie über mehrere Jahre, brechen Sie die Steuerprogression. Steuerprogression bedeutet: Wer mehr Einkommen hat, zahlt prozentual mehr Steuern als jemand mit weniger Einkommen.

In diesem Fall sollten Sie die einzelnen Massnahmen gut planen und aufeinander abstimmen. Berechnen Sie die mögliche Steuerersparnis mit dem Comparis-Steuerrechner.

Verteilung von Kosten für energiesparende und umweltschonende Massnahmen

Seit dem 1. Januar 2020 können Sie in der Schweiz einige Investitionskosten auf bis zu drei Steuerperioden verteilen. Das gilt für energiesparende und umweltschonende Massnahmen und Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau. 

Dies ist jedoch nur möglich, wenn die abzugsfähigen Kosten im Jahr der Arbeiten das steuerbare Einkommen übersteigen und somit zu einem negativen Reineinkommen führen.

6. Fragen Sie bei Unklarheiten das Steueramt

In der Praxis sind werterhaltende und wertsteigernde Massnahmen oft schwierig voneinander zu trennen. Ausserdem gibt es in den einzelnen Kantonen häufig spezifische Möglichkeiten zum Steuernsparen bei Renovationen.

Wenden Sie sich daher im Zweifelsfall immer vorab an die Steuerbehörde. Die kantonalen Steuerämter können Sie über die geltenden Regeln und Abzüge informieren.