Mehrfamilienhaus (MFH) verkaufen: So gehen Sie es richtig an

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses müssen viele Faktoren berücksichtigt werden. Eine gründliche Planung ist deshalb umso wichtiger. Comparis zeigt, wie Sie Ihren Verkauf erfolgreich in Angriff nehmen.

1. Soll ich verkaufen oder vermieten?

Vor dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie überlegen, was mittel- und langfristig besser zu Ihrer aktuellen und künftigen Lebenssituation und Planung passt. Die Vermietung generiert zwar regelmässige Einnahmen. Investitionen in Renovierung und Modernisierung können Ihr Budget aber rasch überstrapazieren. Die Verwaltung verursacht zusätzlichen Aufwand und das im Mehrfamilienhaus steckende Kapital bleibt gebunden. Weitere Entscheidungsgrundlagen sind die aktuelle Marktlage, das Zinsniveau oder der zu erwartende Verkaufserlös.

Tipp: Erstellen Sie eine Liste mit Pro- und Kontra-Argumenten für Vermietung oder Verkauf und gewichten Sie die Argumente vor dem Hintergrund Ihrer Lebenspläne.

Entscheiden Sie sich für den Verkauf, sollten Sie auch die aktuellen Mieter frühzeitig über die bevorstehende Änderung informieren. Besichtigungen der Wohnung durch potentielle Käufer müssen mit bestehenden Mietern abgestimmt werden.

2. Wie kann ich den Preis für mein Mehrfamilienhaus ermitteln?

Es gibt unterschiedliche Berechnungsmethoden. Potenzielle Käufer eines Mehrfamilienhauses interessiert vor allem die Rendite. Die Wertermittlung erfolgt deshalb oft anhand der sogenannten Ertragswertmethode.

Dabei werden die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Der Verkehrswert entspricht aber nicht zwingend dem Verkaufspreis. Er bemisst sich primär an Angebot und Nachfrage.

3. Wie gehe ich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist oft komplexer als der Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Es stellen sich Fragen wie:

• Möchte ich das Haus als Ganzes oder die Wohnungen jeweils einzeln verkaufen?

• Verkaufe ich das Haus im aktuellen Zustand oder lohnt sich eine vorgängige Sanierung?

Käufer eines Mehrfamilienhauses sind oft Investoren, die primär Renditeobjekte suchen. Ein umfassendes und professionell gestaltetes Verkaufsdossier ist deshalb entscheidend, um in die engere Auswahl zu gelangen.

4. Welche Steuern und Gebühren fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an?

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist mit Kosten verbunden. Es fallen Steuern sowie Gebühren an, die je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen.

• Notariatsgebühren

  Die notarielle Beurkundung des Verkaufs- bzw. Kaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben und gebührenpflichtig. Die Höhe der Notariatskosten können bis zu 0,5 Prozent des Transaktionswertes betragen. Die Kosten werden meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

• Grundbuchgebühren

  Mit dem Eintrag ins Grundbuch wird der Verkauf offiziell. Die Ämter verlangen dafür eine Grundbuchgebühr. Es ist mit Zusatzkosten zwischen 0,1 bis 0,5 Prozent des Transaktionspreises zu rechnen. Diese Ausgaben werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

• Handänderungssteuer

  In einigen Kantonen wird eine Handänderungssteuer fällig. Die Kantone Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Uri, Zürich und Zug erheben keine Handänderungssteuer. Die Steuer schuldet in der Regel der Käufer der Immobilie.

• Grundstückgewinnsteuer

  Der Reingewinn aus einem Immobilienverkauf ist steuerpflichtig. Als Verkäufer versteuern Sie den Gewinn in Form der Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe hängt davon ab, wie lang Sie Besitzer des Grundstücks waren.

• Maklergebühren

  Die genaue Maklerprovision bemisst sich unter anderem an der Immobilienart, der Region des Objekts und der Höhe des Verkaufspreises. Grundsätzlich gilt: Je höher der Verkaufspreis, desto tiefer die Maklerprovision. Im Schnitt beträgt die Maklerprovision zwischen 2 und 3 Prozent des erzielten Verkaufspreises. Die Kosten dafür trägt der Verkäufer. Professionelle Immobilienmakler stellen das Honorar erst in Rechnung, wenn der Verkauf in trockenen Tüchern steckt.