Handänderungssteuer: Infos und Kostenübersicht
Beim Besitzwechsel einer Immobilie wird in der Regel die Handänderungssteuer fällig. Je nach Kanton gelten andere Bestimmungen. Comparis beantwortet die wichtigsten Fragen und zeigt die Handänderungssteuern der Kantone auf.
20.06.2022
iStock / SAWEK KAWILA
1. Was ist die Handänderungssteuer?
In der Schweiz erheben die meisten Kantone und Gemeinden für die Eigentumsübertragung von Liegenschaften eine Handänderungssteuer. Sie wird bei der Grundbuchanmeldung fällig. Die Kantone oder Gemeinden halten die genauen Regelungen bei der Handänderung fest.
In manchen Kantonen hat die Handänderungsabgabe den Charakter einer Gemengsteuer. Im Unterschied zu einer gewöhnlichen Verwaltungsgebühr ist die Gemengsteuer eine Abgabe, die höher ist, als für die Kostendeckung der Verwaltungstätigkeit erforderlich. Die Differenz zu den tatsächlichen Verwaltungskosten hat rechtlich den Charakter einer Steuer.
2. Wer muss die Handänderungssteuer bezahlen?
In der Regel zahlt die Käuferin oder der Käufer die Handänderungssteuer. Einzelne Kantone haben andere Regelungen. In Basel-Landschaft und Obwalden ist eine hälftige Aufteilung zwischen Kaufenden und Verkaufenden festgelegt.
3. Wie wird die Handänderungssteuer berechnet?
Die Handänderungssteuer orientiert sich in der Regel an der Höhe des Verkaufspreises. Liegt kein tatsächlicher Preis vor oder entspricht dieser nicht mindestens dem Verkehrswert? Dann kann die Steuerbehörde den Verkehrswert oder den amtlichen Wert als Grundlage herbeiziehen. Auf diesen Wert wird die jeweils geltende Steuer erhoben.
Handänderungssteuer bei Verkaufsverlust
Gegenstand der Handänderungssteuer ist die Eigentumsübertragung. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer ist die Handänderungssteuer unabhängig vom erzielten Gewinn oder allfälligen Verlusten zu bezahlen.
Beispielrechnung einer Handänderungssteuer
Im Kanton Luzern beträgt der Satz für die Handänderungssteuer 1,5 Prozent. Wenn Sie eine Liegenschaft für 1 Mio. Franken erwerben, werden 15'000 Franken Handänderungssteuer fällig.
Das Ermitteln der Handänderungssteuer gelingt mit der Formel:
Kaufpreis × Steuersatz = Handänderungssteuer
Im oberen Beispiel lässt sich die Handänderungssteuer wie folgt berechnen:
CHF 1’000’000 × 0,015 = CHF 15’000
4. Wie hoch ist die Handänderungssteuer in den Kantonen?
Es bestehen erhebliche Unterschiede zwischen den Kantonen. Die Kantone Aargau, Glarus, Schaffhausen, Tessin, Uri, Zug und Zürich erheben keine Handänderungssteuer, sondern nur eine Gebühr. In diesen Kantonen liegen die Gebührenkosten zwischen 1 und 13 Promille. Im Kanton Schwyz ist die Handänderung gebühren- und steuerfrei.
In der Tabelle finden Sie die kantonalen Regelungen zur Handänderungssteuer im Überblick:
| Kanton | Handänderungs-steuersatz | Ergänzungen | Wer zahlt? |
|---|---|---|---|
| Aargau | – | – | – |
| Appenzell Ausserrhoden | max. 2,0 % | Gemeinden dürfen tieferen Ansatz festlegen | nach vertraglicher Vereinbarung |
| Appenzell Innerrhoden | 1,0 % | – | Käuferschaft |
| Basel-Landschaft | 2,5 % | – | je hälftig zu teilen zwischen Verkaufenden und Kaufenden |
| Basel-Stadt | 3,0 % | – | i.d.R. Käuferschaft |
| Bern | 1,8 % | unter CHF 100 keine Erhebung | i.d.R. Käuferschaft |
| Freiburg | 1,5 % | Gemeinden dürfen Zusatzabgaben erheben | Käuferschaft |
| Genf | 3,0 % | – | Käuferschaft |
| Glarus | – | – | – |
| Graubünden | max. 2,0 % | Gemeinden legen Steuersatz fest | Käuferschaft, abweichende vertragliche Vereinbarungen möglich |
| Jura | 2,1 % | min. 30 Fr. | Käuferschaft |
| Luzern | 1,5 % | – | Käuferschaft |
| Neuenburg | 3,3 % | – | Käuferschaft |
| Nidwalden | 1,0 % | – | Käuferschaft |
| Obwalden | 1,5 % | – | je hälftig zu teilen zwischen Verkaufenden und Kaufenden |
| Schaffhausen | – | – | – |
| Schwyz | – | – | – |
| Solothurn | 2,2 % | – | Käuferschaft |
| St. Gallen | 1% | – | Käuferschaft |
| Tessin | – | – | – |
| Thurgau | 1,0 % | – | Käuferschaft |
| Uri | – | – | – |
| Waadt | 2,2 % | max. 1,1 % Zuschlag durch Gemeinde | Käuferschaft |
| Wallis | 1,0–1,5 % | abhängig vom Liegenschaftswert | Käuferschaft |
| Zug | – | – | – |
| Zürich | – | – | – |
5. Gibt es Ausnahmen für die Handänderungssteuer?
Manche Handänderungen sind je nach Kanton steuerbefreit oder steuererleichtert. Die jeweils geltenden Bestimmungen finden Sie in den kantonalen Steuergesetzen.
Nutzen Sie etwa im Kanton Bern eine neu erworbene Immobilie als Hauptwohnsitz, können Sie die ersten 800’000 Franken von der Handänderungssteuer befreien lassen. Weitere Beispiele für mögliche Ausnahmen von der Steuerpflicht:
Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum
Ersatzbeschaffungen (Kauf einer anderen Immobilie als Wohnsitz)
Erbgänge und Schenkungen in auf- und absteigender Linie
Handänderungen unter Ehegatten oder Kindern
Handänderungen aufgrund güterrechtlicher Auseinandersetzung
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