Ausnützungsziffer: Diese Rolle spielt sie bei Kauf und Verkauf
Mit der Ausnützungsziffer regeln Kantone und Gemeinden die zulässige Überbauung ihres Gebiets. Das hat Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten. Comparis erklärt alles rund um Berechnung und Wirkungsbereich der Ausnützungsziffer.
16.08.2022
iStock / ilkercelik
1. Was ist die Ausnützungsziffer?
Die maximale Ausnützungsziffer gibt an, wie viel von der verfügbaren Fläche eines Grundstücks genutzt und bebaut werden darf. Gemeinden brauchen die Ausnützungsziffer für eine geregelte städtebauliche Nutzung.
Die maximale Ausnützungsziffer ist je nach Zone eines Kantons unterschiedlich. Sie ist im Zonenplan sowie der zugehörigen Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde festgelegt. Dort können Sie für Ihr Grundstück ermitteln, welcher Zone es angehört und welche Bauvorschriften für Sie gelten.
2. Ausnützungsziffer berechnen: Wie geht das?
Die Ausnützungsziffer beschreibt das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche. Die Grösse des Grundstücks ist im Grundbuch verzeichnet. Sollten Sie keinen Grundbuchauszug haben, können Sie diesen beim jeweils zuständigen kantonalen Grundbuchamt beantragen.
Anrechenbare Grundstücksfläche bestimmen
Für die Bestimmung der Ausnützungsziffer nicht eingerechnet sind:
Zufahrtswege sowie Fahrbahn- und Trottoirflächen (auch die, die der Öffentlichkeit offenstehen)
im Zonenplan vermerkte Grünflächen sowie Wald und öffentliche Gewässer
im Nutzungsplan vermerkte Projekte für die Verkehrserschliessung
Bruttogeschossfläche bestimmen
Zur Bruttogeschossfläche zählen alle Flächen, die tatsächlich bewohnt werden. Für diese Wohnflächenberechnung gibt es in der Schweiz kein einheitliches Berechnungsmodell. Allgemein gehören aber Keller- und Lagerräume, Garagen, das Treppenhaus in Mehrfamilienhäusern, Dachterrassen und offene Balkone nicht zur bewohnbaren Fläche.
Die Summe aller für Wohnzwecke nutzbaren Räume, einschliesslich der Wände und des Mauerwerks, ergibt die Bruttogeschossfläche.
Wichtige Faktoren für die Berechnung der Ausnützungsziffer
Grundlage für die maximale Ausnützungsziffer ist der kommunale Zonenplan. Darin legen Gemeinden fest, ob und womit ein Stück Land bebaut werden darf. Der Zonenplan gibt beispielsweise auch an, wie viele Stockwerke ein Wohnhaus umfassen darf und welche Abstände zu den Nachbargrundstücken bzw. Nachbarbauten eingehalten werden müssen. Den Zonenplan können Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung einsehen.
Die maximale Ausnützungsziffer ist auch beim Aus- oder Umbau eines bestehenden Gebäudes entscheidend. Durch Veränderungen kann sich die Bruttogeschossfläche erhöhen – zum Beispiel beim Anbau eines beheizten Wintergartens. Eine Überschreitung der maximal zulässigen Ausnützung ist nur mit Genehmigung möglich.
Berechnungsformel
Für die Bebauung eines Grundstücks mit einem Neubau müssen Sie vorab das Potenzial Ihres Grundstücks berechnen. Dafür gilt folgende Formel:
Grundstücksgrösse × maximale Ausnützungsziffer = maximale Bruttogeschossfläche
Je höher diese Ziffer bzw. Prozentzahl ausfällt, umso grösser ist die mögliche Bebauung. Kleiner darf diese immer sein.
Die aktuelle Ausnützungsziffer einer bereits bestehenden Immobilie können Sie ebenfalls mit einer einfachen Formel berechnen:
Bruttogeschossfläche ÷ Grundstücksgrösse = tatsächliche Ausnützungsziffer
Diese Formel zeigt Ihnen, ob Sie das Haus noch erweitern können – etwa durch einen Anbau. Das ist immer dann der Fall, wenn die tatsächliche Ausnützungsziffer kleiner ist als die vom Kanton vorgegebene maximale Ausnützungsziffer.
Berechnungsbeispiel Ausnützungsziffer
Angenommen, die maximale Ausnützungsziffer einer Parzelle beträgt 0,3. Dann darf die Bruttogeschossfläche etwas weniger als einen Drittel der Grundstücksgrösse betragen. Bei einer Grundstücksgrösse von 600 m² können Sie darauf also ein Haus mit einer Bruttogeschossfläche von 180 m² (600 m² × 0,3) errichten. Ihr Bauvorhaben darf hier also nicht mehr als 180 m² Wohnfläche umfassen.
Besitzen Sie ein Haus mit 180 m² Wohnfläche auf einem Grundstück von 600 m², beträgt die tatsächliche Ausnützungsziffer 0,3 (180 m² ÷ 600 m²). Liegt die in Ihrer Gemeinde geltende maximale Ausnützungsziffer höher, haben Sie noch Potenzial für einen Ausbau.
3. In welchen Fällen ist die Ausnützungsziffer wichtig?
Die maximale Ausnützungsziffer prägt langfristig die Art, wie wir wohnen. Nicht nur Sie dürfen im Rahmen dieser Vorgabe anbauen oder aufstocken. Auch Ihre Nachbarn dürfen das – und können Ihnen so näher rücken, als Sie vielleicht wünschen. Informieren Sie sich also gut über die geltende Ausnützung am betreffenden Ort. Auskünfte dazu erteilt das jeweils zuständige Bauamt.
Beim Immobilienkauf
Ob Sie Ihr Traumhaus auf der Parzelle errichten können, hängt wesentlich von der Ausnützungsziffer ab. Je grösser diese ist, desto mehr Fläche dürfen Sie für den Bau nutzen.
Relevant ist die maximale Ausnützungsziffer aber auch dann, wenn Sie eine Immobilie kaufen und diese erweitern oder aufstocken wollen. Lassen Sie die maximale Ausnützungsziffer ausser Acht, kann aus einem vermeintlichen Schnäppchen eine grosse Enttäuschung werden.
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Beim Immobilienverkauf
Die Ausnützungsziffer hat schliesslich auch Auswirkungen auf den Preis, den Sie beim Verkauf einer Immobilie erzielen können: Eine Immobilie mit viel Ausbau- und Gestaltungspotenzial ist teurer als eine vergleichbare mit niedrigerer maximaler Ausnützungsziffer. Sie profitieren also, wenn Ihr Objekt noch Potenzial besitzt.
