Was bedeutet «normale Abnutzung» bei der Mietwohnung?
Wann ist die Abnutzung der Wohnung normal, wann übermässig? Und für welche Schäden müssen Mietende bezahlen? Die Unterscheidung ist nicht immer einfach und führt oft zu Streit. Comparis zeigt, auf was Sie achten müssen.
18.08.2022
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1. Mietrecht Schweiz: Was sind Mieterschäden?
Für Schäden an der Wohnung – sogenannte Mieterschäden – werden Sie als Mieter oder Mieterin zur Kasse gebeten. Es wird grundsätzlich zwischen normaler und übermässiger Abnutzung unterschieden. Die Abgrenzung ist oft nicht so einfach und kann zu Konflikten führen. Ist das Kochfeld wirklich zu stark verkratzt worden? Wie viele Kratzer im Parkett sind normal? In welchem Zustand befinden sich Wände und Türen?
2. Was ist eine normale Abnutzung der Wohnung?
Unter normaler Abnutzung versteht das Gesetz die sorgfältige vertragsgemässe Benutzung einer Wohnung. Was eine normale Abnutzung ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählt, wie lange die Person in der Wohnung lebte.
Nach 20 Jahren darf das Badezimmer bei der Wohnungsübergabe stärker benutzt aussehen als nach einem Jahr. Wohnen vier Personen unter einem Dach, wird die Wohnung auch stärker genutzt als in einem Singlehaushalt. Ein Boden in einem Restaurant wird stärker beansprucht als ein Wohnzimmerboden. All das muss berücksichtigt werden.
Beispiele für normale Abnutzung
Als normale Abnutzung gelten zum Beispiel:
Dübellöcher in den Wänden, sofern diese fachmännisch zugespachtelt wurden und nicht zu zahlreich sind
Spuren von Bildern und Möbeln an den Wänden oder auch vergilbte Tapeten
Normale Abnutzung von Spannteppichen
Beispiele für übermässige Abnutzung
Als übermässige Abnutzung gelten unter anderem:
Tiefe Kratzer im Parkett
Grössere Flecken/Teppichflecken
Von Haustieren verkratzte Holzwände
Verkritzelte Tapeten
Wann muss in der Wohnung das Bad renoviert werden? Was passiert, wenn der neue Herd schon nach fünf Jahren übermässig genutzt wurde. Hierzu haben der Hauseigentümerverband und der Mieterinnen- und Mieterverband gemeinsam eine paritätische Lebensdauertabelle herausgegeben. Sie zeigt auf, wie lange jedes einzelne Bauteil einer Wohnung genutzt werden kann.
3. Welche Schäden darf ich selbst beheben?
Kleinere Mängel können Mietende selbst beheben, z. B. Dübellöcher zuspachteln, Dichtungen erneuern oder fehlende Gegenstände des Wohnzubehörs ersetzen. Es besteht allerdings die Gefahr, dass die Arbeiten nicht akzeptiert werden. Ist die Arbeit fachlich nicht korrekt ausgeführt, kann Ihnen die Vermietung die anfallenden Kosten einer fachmännischen Korrektur verrechnen. So entstehen Ihnen doppelte Kosten.
Vorsicht: Die Instandstellungsarbeiten sollten noch vor dem Einzug der neuen Mieter durchgeführt werden. Verhindern anstehende Renovierungsarbeiten den Einzug oder lassen ihn nur teilweise zu, können Sie für den Mietzinsausfall und weitere Umtriebe zur Verantwortung gezogen werden.
Sie können die Wohnung auch mit dem Einverständnis des Vermieters renovieren und etwa die Wände streichen. Bei grösseren Veränderungen am Mietobjekt gilt: Ist nichts anderes vereinbart, müssen Sie den ursprünglichen Zustand herstellen. Halten Sie also bei grösseren Renovationen schriftlich fest, was Sie machen und was bei der Wohnungsübergabe geschieht. In diesen Verträgen wird meist der fachgerechte Rückbau festgelegt.
Tipp: Je besser Sie die Wohnung reinigen, um so eher sehen Sie Schäden und können kleine Kratzer beheben. Mit Hilfe einer erfahrenen Reinigungsfirma können Sie die wichtigsten Arbeiten auch machen lassen.
Mieter und Mieterinnen sind verpflichtet, den «kleinen Unterhalt» selbst zu machen. Oft ist in den Mietverträgen eine Liste von solchen Reparaturen enthalten sowie ein Maximalbetrag festgelegt, falls etwas ausgewechselt werden muss. Zu diesen Arbeiten gehört das Auswechseln von Sicherungen, Anziehen von lockeren Schrauben oder das Entstopfen des Syphons. Als Faustregel gilt, dass die Reparatur nicht mehr als 150 Franken kosten soll.
4. Wohnungsabnahmeprotokoll als Beweismittel
Das Wohnungsabnahmeprotokoll ist für beide Parteien wichtig. Es dient beim Auszug als Beweismittel. Achten Sie deshalb sowohl beim Einziehen als auch beim Wohnungswechsel auf die Erstellung eines Protokolls.
Im Protokoll werden alle vorhandenen Schäden schriftlich und fotografisch dokumentiert. Die Mängelliste müssen Sie spätestens 10 Tage nach dem Einzug per eingeschriebenem Brief an die Vermietung zustellen. Setzen Sie eine Frist, wann die Mängel behoben sein müssen. Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens auf.
5. Was tun, wenn sich Mietende und Vermietung nicht einig werden?
Bei der Wohnungsübergabe kommt es oft zu Missverständnissen: Die Vermietung verlangt die Reparatur von Schäden, die Sie als Mieter oder Mieterin gar nicht verursacht haben. Manchmal versuchen Vermieter auch, den Mietenden unzulässige Kosten für Mieterschäden aufzubürden.
Um solche Konflikte zu verhindern, sollten Sie den Zustand der Wohnung vor dem Einzug und bei der Wohnungsübergabe genau protokollieren. Informieren Sie sich im Vorfeld, für welche Schäden Sie haften. Sind sich die Parteien nicht einig, kann das Thema bis zum Mietgericht gezogen werden.
Vorbehalt im Protokoll anbringen
Sind sich die beiden Parteien uneinig, ob eine Abnutzung normal oder übermässig ist, können sie einen Vorbehalt auf dem Protokoll anbringen. Wichtig: Ohne Einigung sollten Sie das Protokoll nicht unterschreiben.
Viele Protokollformulare enthalten Formulierungen, die Ihre Bereitschaft zur Kostenübernahme ausdrücken. Bestätigen Sie diese mit Ihrer Unterschrift, sind Sie dafür haftbar. Fügen Sie in diesem Fall Ihrer Unterschrift «gilt nicht als Schuldanerkennung» hinzu. Damit widerrufen Sie diese Bereitschaft zur Kostenübernahme.
6. Welche Schäden übernimmt die Haftpflichtversicherung?
Die normale Abnutzung ist im Mietpreis inbegriffen. Was darüber hinausgeht, wird zum Teil von der Haftpflichtversicherung übernommen. Dazu gehören Schäden, die nicht voraussehbar waren oder auf Unachtsamkeit zurückzuführen sind, beispielsweise:
Rotweinflecken auf dem Teppich
Risse im Lavabo
Tiefere Kratzer im Parkettboden
Kleine Brandflecken im Teppich
Kritzeleien der Kinder auf der Tapete
Auch wenn die Versicherung die Schäden übernimmt, müssen Sie den Selbstbehalt bezahlen. Die Höhe des Selbstbehalts kann vertraglich festgehalten werden.
Welche Schäden übernimmt die Haftpflichtversicherung nicht?
Nicht übernommen werden in der Regel unvorhersehbare Schäden, die allmählich passieren. Lüften Sie beispielsweise die Wohnung kaum oder nie und bildet sich durch die hohe Luftfeuchtigkeit Schimmel in der Wohnung, kommt die Versicherung nicht dafür auf.
Ebenfalls werden klar voraussehbare Schäden, wie etwa durch Zigarettenrauch vergilbte Wände, nicht übernommen. Nicht gedeckt sind auch Schäden, die grobfahrlässig entstanden sind, sowie Mieterschäden, die absichtlich verursacht wurden.
Wichtig: Kontaktieren Sie im Schadensfall umgehend Ihre Versicherung. Sie klärt ab, ob die Schäden gedeckt werden.
7. Beispiele für eine Wohnungsübergabe in der Schweiz nach 10 oder 20 Jahren
Wer lange in einer Wohnung bleibt, sollte die Lebensdauertabelle genau prüfen. Ist die Lebensdauer nämlich überschritten, müssen Mietende keine Kosten mehr übernehmen.
Ziehen Sie etwa nach 10 Jahren aus Ihrer Wohnung, ist die Lebensdauer für den Kühlschrank oder das Badezimmermöbel überschritten. Das heisst: Selbst wenn der Kühlschrank bei Ihrem Auszug defekt ist, müssen Sie ihn nicht auf Ihre Kosten ersetzen.
Ziehen Sie erst nach 20 Jahren aus der Wohnung, ist die Lebensdauer für Laminat sowie den Geschirrspüler, Kochherd und Backofen ebenfalls überschritten.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 31.08.2016
