Hypothek verlängern oder ablösen?

1. Hypothek verlängern oder ablösen: Was ist der Unterschied?

Sie haben zwei Möglichkeiten, einen auslaufenden Hypothekarvertrag neu zu ordnen: die Verlängerung und die Ablösung. Bei einer Verlängerung gehen Sie mit dem bisherigen Finanzierungsinstitut einen neuen Hypothekarvertrag zu aktuellen Konditionen ein. Beim Ablösen kommt es zu einem Anbieterwechsel.

In beiden Fällen werden die Konditionen neu verhandelt.

2. Wann sollte ich mich um die Verlängerung oder Ablösung kümmern?

Beginnen Sie rund 24 Monate vor Laufzeitende der Hypothek, den Markt zu beobachten. Informationen bieten Ihnen beispielsweise der Comparis-Hypobarometer oder die Comparis-Zinsprognosen. Möchten Sie eine unabhängige Hypothekarberatung beiziehen? Dann tun Sie das rund 15 bis 18 Monate vor der Fälligkeit.

Schieben Sie die Neuordnung Ihrer Hypothek nicht bis wenige Wochen vor Vertragsende hinaus. Die Zeit läuft so gegen Sie und für das Hypothekarinstitut – eine Konstellation, die zwangsläufig zu unattraktiven Zinsen führt. Ausgewählte Institute bieten vorzeitige Abschlüsse bis zu zwei Jahren an, bis zu zwölf Monate gar ohne Zuschlag.

3. Hypothek verlängern: Vorteile und Nachteile

• Vorteil: Geringer administrativer Aufwand
  Der Verbleib beim bisherigen Hypothekarinstitut ist aus administrativer Sicht einfacher. Objektbezogene Unterlagen sind oft bereits vorhanden. Aktuelle Unterlagen wie beispielsweise Steuererklärung, Lohnausweise u. Ä. müssen Sie dennoch einreichen.

• Nachteil: Schaufensterzins
  Lassen Sie sich einen Zinssatz vom bisherigen Anbieter offerieren, wenn die Hypothek mehrheitlich abbezahlt ist. Die Hausbank wird Ihnen vermutlich in einer ersten Verhandlungsrunde den Schaufensterzins offerieren. Dieser liegt oft deutlich über dem bestmöglich erzielbaren Zinssatz. Geben Sie sich damit nicht zufrieden und verhandeln Sie nach.

• Sonderfall: Mehrere Tranchen
  Besteht die Hypothek aus zwei oder mehreren Tranchen, ist Ihre Verhandlungsposition womöglich geschwächt. Ist die zweite Tranche nicht innerhalb der nächsten 24 Monate fällig, ist die Lage besonders problematisch. Es mag Gründe für eine Tranchierung der Hypothek geben. In den meisten Fällen dient eine Tranchierung primär den Banken, um die Kundinnen und Kunden langfristig an sich zu binden.
  Einen Ausweg könnte ein Schuldbriefsplitting darstellen. Der einfachste Weg ist in diesem Fall, die fällige Tranche beim bisherigen Institut zu belassen und die Fälligkeit des neuen Vertrages mit der Fälligkeit der zweiten Tranche zu synchronisieren. Nach Ablauf der Fälligkeiten ist ein Wechsel zum attraktivsten Anbieter problemlos möglich.

4. Hypothek ablösen: Vorteile und Nachteile 

• Vorteil: Markt für sich spielen lassen
  Die Fälligkeit einer Hypothek bietet eine hervorragende Möglichkeit, um «den Markt spielen zu lassen». Wer mit diversen Anbietern verhandelt oder verhandeln lässt, bekommt in der Regel attraktive Konditionen für eine längerfristige Finanzierung des Eigenheims.

• Nachteil: Erhöhter administrativer Aufwand
  Ein Anbieterwechsel erfordert einen vollständigen Kreditprüfungsprozess. Sie müssen sämtliche objektbezogenen Unterlagen einreichen, zusammen mit Informationen zur Einkommens- und Vermögenssituation.

5. Grosses Sparpotenzial beim Verhandeln

Die Bandbreite zwischen dem standardmässig offerierten Schaufensterzinssatz und dem besten nachverhandelten Zinssatz ist sehr gross. Im Comparis-Hypobarometer finden Sie eine Übersicht über aktuelle Richtsätze und die Top-Zinssätze von HypoPlus, dem Hypothekenpartner von Comparis. Verhandeln lohnt sich deshalb. 

Der günstigste Zinssatz ist aber nicht für alle Hypothekarnehmenden erreichbar. Hypothekaranbieter berechnen den Zinssatz anhand der individuellen Tragbarkeit und Belehnung. Berücksichtigt werden auch Faktoren wie Art der Liegenschaft, geografische Lage, Restvermögen etc.

6. Ablösen oder verlängern: Eine gute Gelegenheit zur Erhöhung der Hypothek

Die Neuordnung der Hypothek ist ein idealer Zeitpunkt, die Hypothekarhöhe zu überprüfen. Stehen Renovationen an, können Sie die Hypothek beispielsweise für ein neues Bad oder neue Fenster erhöhen. Eine Hypothekarerhöhung muss nach wie vor innerhalb der Belehnungsgrenze erfolgen und die Tragbarkeitsregel weiterhin einhalten.

Tipp: Werterhaltende Massnahmen sollten Sie steuerlich optimal auf verschiedene Jahre legen oder bei kleineren Beträgen in einem Steuerjahr zusammenfassen. Eine langfristige Planung der Renovationen oder Umbauten ist daher auf jeden Fall sinnvoll.