Ich möchte eine Eigentumswohnung als Geldanlage erwerben. Was muss ich beachten?

Lorenz (38): «Ich möchte in den nächsten Jahren eine Eigentumswohnung als Geldanlage erwerben und die Wohnung nach meiner Pensionierung selbst bewohnen. Erhalte ich in diesem Fall überhaupt eine Hypothek? Worauf muss ich achten?»

Lieber Lorenz

Im derzeitigen Tiefzinsumfeld kann der Erwerb einer Immobilie als Renditeobjekt durchaus Vorteile bieten. Wichtig ist, dass du die Finanzierung des Renditeobjekts sorgfältig planst. Denn im Vergleich zu «herkömmlichen» Hypotheken für selbstbewohntes Wohneigentum, sind einige Besonderheiten zu beachten.  

Nur hartes Eigenkapital wird berücksichtigt

Grundsätzlich gilt auch bei Renditeobjekten: Du musst mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen. Das heisst: Du kannst maximal 80 Prozent fremdfinanzieren. In vielen Fällen musst du jedoch – abhängig von der Risikobeurteilung durch den Hypothekaranbieter – mehr als 20 Prozent Eigenkapital einschiessen. Das ist beispielsweise bei einem grossen Leerstandsrsisiko der Fall.  

Im Gegensatz zu selbstbewohnten Wohnobjekten kannst du bei Renditeobjekten Gelder aus der zweiten und dritten Säule nicht zum Eigenkapital hinzurechnen. Das bedeutet, dass du für den Hauskauf hartes Eigenkapital einbringen musst. Dazu gehören zum Beispiel Bargeld, Erbschaften, Schenkungen sowie schnell veräusserliche Werte wie Aktien.

Ob du dir das Objekt leisten kannst, hängt primär davon ab, ob die Netto-Mietzinseinnahmen die Finanzierungskosten, Unterhalt etc. decken. Je höher die Mieteinnahmen und je tiefer die Kosten, desto rentabler das Wohnobjekt und desto grösser die Chancen, dass der Hypothekaranbieter die Finanzierung gewährt. Das heisst: Anders als bei selbstbewohnten Immobilien ist nicht das Jahreseinkommen, sondern die Rentabilität der Liegenschaft massgebend.

Wichtig: Je tiefer die Hypothekarkosten, desto höher die Rendite. Vergleiche darum die Zinskonditionen der verschiedenen Anbieter und hole mehrere Offerten ein. Damit erhöhst du deine Chancen auf eine erfolgreiche Vertragsverhandlung.

Bei Eigenbedarf erneute Tragbarkeitsprüfung

Sei dir bewusst, dass der Hypothekaranbieter nach dem Auszug des Mieters nochmals prüft, ob du dir das Objekt leisten kannst. Da das Wohnobjekt dann eine selbstbewohnte Immobilie ist, wird der Anbieter vor allem deine Einkommensseite nochmals genau anschauen. Im Grundsatz gilt: Die laufenden Kosten dürfen ein Drittel deines Brutto-Jahreseinkommens nicht übersteigen.  

Viele Grüsse von Comparis.ch  

Dieser Artikel ist zuerst erschienen auf watson.ch