Substanzwertmethode: So wird der Substanzwert einer Immobilie berechnet
Sie können den Wert Ihrer Immobilie auf unterschiedliche Art berechnen. Mit der Substanzwertmethode oder Realwertmethode wird der tatsächliche Wert einer Immobilie ermittelt. Comparis zeigt, was das bedeutet und wie die Berechnung funktioniert.
07.06.2023
iStock / masa44
1. Wie wird bei der Substanzwertmethode der Wert der Immobilie berechnet?
Die Substanzwertmethode wird auch als Sachwertverfahren bezeichnet. Damit berechnen Sie den materiellen Wert einer Immobilie. Ausgangspunkt ist die Frage: Was würde es kosten, das Objekt im aktuellen Zustand wiederzubeschaffen? Bei diesem kostenorientierten Ansatz werden
der Wert des Landes, auf dem die Immobilie steht, und
der Zeitwert der Immobilie festgestellt und addiert.
2. Substanzwert berechnen: Wie geht das?
Die Substanzwertmethode ist die Summe aus dem Landwert und dem Zeitwert der darauf befindlichen Immobilie. Der Zeitwert wird berechnet aus Volumen in Kubikmeter mal Baukosten pro Kubikmeter.
Als Richtwert gilt in der Schweiz die Kennzahl von rund 800 Franken pro Kubikmeter Bauvolumen. Je nach Ausbaustandard kann diese Zahl vor allem nach oben erheblich abweichen. Von den Baukosten wird ein Betrag für die Altersentwertung abgezogen.
Für die Ermittlung des Landwerts wird ein Marktvergleich angestellt. Dabei ziehen die Experten Vergleichswerte von möglichst vielen Grundstücksverkäufen im Umfeld heran.
Der effektive Marktpreis ist beim Berechnen des Substanzwerts nicht von Bedeutung. Er spielt nur beim Grundstück eine Rolle. Der Substanzwert kann deswegen vom Marktwert abweichen.
Es gelten also die Formeln:
Zeitwert = Neubaukosten + Nebenkosten – Altersentwertung
Zeitwert + Landwert = Substanzwert der Immobilie
3. Wann eignet sich die Substanzwertmethode für die Immobilienbewertung?
Gerade bei Liegenschaften mit besonderen Eigenschaften (wie etwa Luxusimmobilien, Liebhaberobjekte, sehr alte Häuser und Liegenschaften mit grösserem Landanteil) lassen sich die Besonderheiten nur schwer im Wert ermitteln. Für diese Fälle eignet sich das Substanzwertverfahren. Der ermittelte Wert ist vorwiegend für die Gebäudeversicherung aussagekräftig.
Wann ist die Substanzwertmethode nicht geeignet?
Die Substanzwertmethode berücksichtigt nicht die aktuelle Nachfrage nach dem spezifischen Objekt. Der ermittelte Sachwert der Immobilie kann deshalb nennenswert vom effektiven Marktwert abweichen.
Banken stützen sich darum bei der Hypothekenvergabe meist auf einen sogenannt hedonisch ermittelten Wert ab. Diese Bewertungsmethode liegt näher am Preis, der sich bei einem Verkauf der Liegenschaft voraussichtlich erzielen lässt.
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4. Wie unterscheidet sich das Substanzwertverfahren von anderen Immobilienbewertungsverfahren?
Das Substanzwertverfahren berechnet den Wiederbeschaffungswert der Immobilie. Dabei wird die Marktsituation nicht berücksichtigt.
Bei der hedonischen Bewertung ist hingegen der Markt die Grundlage für die Berechnung des Wertes. Der Preis der Liegenschaft entsteht im Vergleich mit möglichst vielen ähnlichen Objekten. So wird ein marktgerechter Wert ermittelt.
Die Ertragswertmethode zielt auf die zu erzielende Rendite ab. Im Vordergrund steht die Frage: Welcher Ertrag kann mit der Immobilie durch Mieten erzielt werden?
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 25.03.2022
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