Stockwerkeigentum Schweiz – Das sind Rechte und Pflichten

1. Was ist Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie einen Anteil am Gebäude beziehungsweise am Grundstück. Dieser Anteil wird im Grundbuch festgehalten. Er spielt eine zentrale Rolle für die Verteilung der Kosten zwischen den einzelnen Stockwerkeigentümern.

Das sind die Kriterien beim Kauf einer Eigentumswohnung auf einen Blick:

1. Sie erwerben einen Anteil am Gebäude beziehungsweise am Grundstück.

2. Dieser Anteil wird im Grundbuch festgehalten.

3. Die Kosten für gemeinsame Dienste/Räume werden in der Regel anhand der erworbenen Anteile am Grundstück festgesetzt (sogenannte Wertquote).

4. Die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer bilden gemeinsam die Eigentümergemeinschaft.

2. Wie funktioniert Stockwerkeigentum?

Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer können Sie frei über Ihre eigene Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume wie Keller- oder Dachbodenabteil verfügen. Innerhalb der Wohnung dürfen Sie auch Umbauten vornehmen und sogar Wände versetzen, solange es sich nicht um tragende Elemente handelt.

Über die Nutzung und Veränderung von gemeinsam genutzten Flächen und Räumen entscheiden alle Besitzparteien gemeinsam. Das tun sie in der Regel im Rahmen einer regelmässigen Eigentümerversammlung.

Erneuerungsfonds für gemeinschaftliche Bestandteile

Für bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Bauteil braucht es immer die Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer. Das betrifft zum Beispiel den Ersatz einer Haustür, das Anbringen eines Sonnensegels oder einer Satellitenschüssel am Balkon.

Bei gemeinschaftlich beschlossenen Umbauten, Sanierungen oder Anschaffungen müssen sich alle Parteien finanziell beteiligen. Finanzierungsquelle für Umbau- und Renovationsmassnahmen ist der sogenannte Erneuerungsfonds fürs Stockwerkeigentum. Die jährlichen Einzahlungen bestimmt die Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Heizung, Lift und Verwaltung zahlen alle

Gemeinsam finanzieren müssen die Eigentümerinnen und -eigentümer auch verschiedene Dienstleistungen und Nebenkosten im Stockwerkeigentum. Das gilt etwa für die Betriebskosten und den Unterhalt für gemeinschaftliche Bauteile. Auch darunter fallen Anlagen wie die Heizung oder der Lift sowie allenfalls eine professionelle Verwaltung. Gewisse Investitionen in die Liegenschaft sind im Gegenzug steuerlich abzugsfähig.

3. Wem gehört was im Stockwerkeigentum?

Ihre eigene Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume wie Keller- oder Dachbodenabteil gehören ausschliesslich Ihnen. Man spricht dann vom Sonderrecht im Stockwerkeigentum. Mit einer Hausratversicherung schützen Sie sich gegen Beschädigung oder Verlust Ihrer Habseligkeiten in diesen Räumen.

Immer der Gemeinschaft gehören die Teile des Gebäudes, die zur «Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen» beitragen:

• Boden: Hofraum, Garten, Auto-Aussenabstellplätze, Sitzplätze, Grünanlagen etc.

• Elementare Gebäudeteile: Fundament, tragende Mauern, Stütz- und Umfassungsmauern, Decken mit tragender Funktion, Dach etc.

• Gebäudeteile, die die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmen: Aussenputz, Fenster, Fenstergitter, Rollläden, Sonnenstoren, Aussenfronten oder Brüstungen von Balkonen etc.

• Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen: Hauseingangstür, Treppenhaus, Aufzug, Zentralheizung, Wasch- und Trockenraum, Gemeinschaftsräume (z.B. Bastelraum), Gemeinschaftsantenne, alle Ver- und Entsorgungsleitungen (bis zum Anschluss in die eigene Wohnung) etc.

Regeln über die Verwaltung und Benutzung dieser gemeinschaftlichen Teile kann die Eigentümerschaft in einer Hausordnung festhalten. Hier finden Sie die gesetzlichen Grundlagen zum Stockwerkeigentum.

4. Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Möchten Sie bestimmte Flächen oder Räumlichkeiten aus dem Gemeinschaftsbesitz alleine nutzen? Dann können Sie bei der Eigentümerschaft ein Sondernutzungsrecht beantragen.

Die betroffenen Flächen oder Räume wie etwa ein Garten oder eine Dachterrasse gehören dabei nach wie vor der Gemeinschaft. Sie dürfen sie aber alleine nutzen. Dafür können Sie per Beschluss dazu verpflichtet werden, auch für den Unterhalt alleine aufzukommen. In der Regel wird ein Sondernutzungsrecht ins Reglement aufgenommen.

5. Wann lohnt sich Stockwerkeigentum?

Das Bauen von freistehenden Häusern ist aufgrund Bodenknappheit an vielen Orten kaum mehr möglich. Die für viele Wohneigentumsinteressierte einzige finanzierbare Alternative heisst darum Stockwerkeigentum. Stockwerkeigentum entsteht in Form von Neubauten oder durch die Umnutzung älterer Wohnhäuser zu Eigentumswohnungen.

Überlegen Sie sich genau, ob Sie vom Mietenden zum Immobilienbesitzenden werden wollen. Wägen Sie die Vor- und Nachteile eines Kaufs für Ihre persönliche Situation ab.

6. Was muss ich beim Kauf eines Stockwerkeigentums beachten?

Prüfen Sie die bestehenden Beschlüsse der Eigentümerschaft, die Höhe des Erneuerungsfonds und die Höhe des monatlich einzuzahlenden Beitrags. Neu Eingezogene sind automatisch an diese gebunden und müssen die beschlossenen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds leisten.

Für die Beschlussfähigkeit von baulichen Veränderungen muss ein bestimmter Anteil der Eigentümerschaft zustimmen. Der Zustimmungsanteil hängt von der Art der Massnahmen ab: Sind sie notwendig, nützlich oder luxuriös? Entsprechende Bestimmungen sind im Stockwerkeigentumsreglement enthalten. Studieren Sie es vor dem Kauf gründlich.

Egal, ob Haus oder Stockwerkeigentum: Holen Sie für die Hypothek unterschiedliche Offerten ein. So finden Sie das für Sie am besten passende Angebot.